Srovnání investic do nemovitostí: Dubaj vs. Praha

Pro české investory, kteří přemýšlejí, kam vložit své peníze, by Praha a Dubaj mohly jen stěží být odlišnější. Dubaj je nová, rychlá a plná výškových budov a luxusních projektů. Praha je starší, klidnější a postavená na historii, s tempem, které působí mnohem méně uspěchaně.

Tyto investiční trhy se řídí odlišnými pravidly, nabízejí různé druhy výnosů a nesou s sebou různou míru rizika. Investice do obou měst může dávat smysl, ale lepší volba závisí na tom, co hledáte, jaké riziko jste ochotni podstoupit a jak aktivně se chcete zapojit. V následujících částech se podíváme na hlavní faktory vedle sebe, abyste se mohli rozhodnout, zda vaše příští nemovitost patří sem domů do Prahy, nebo do rychlejšího světa Dubaje.

1. Tržní trendy: Stabilní růst doma vs. rychlý růst v zahraničí

Praha

Pražský trh s nemovitostmi není okázalý, ale právě proto mu tolik místních důvěřuje. Za posledních pět let ceny vzrostly přibližně o 25%. Jistě, to se nedá srovnat se skoky, které vidíme v Dubaji, ale také to znamená, že se nebudíte do divokých výkyvů hodnoty. I když ceny v roce 2023 mírně poklesly, následující rok byly opět nahoře (v roce 2024 vzrostly o 8,4% až 10,7%).

V centru města, v lokalitách jako Praha 1 a 2, si nemovitosti stále drží vysoké ceny, především díky jejich historii a prestiži. Pokud ale hledáte něco s větším potenciálem růstu, Praha 9 přitahuje kupce, kteří chtějí hodnotu teď a zhodnocení později. Je to typ trhu, kam můžete „zaparkovat“ své peníze a nemusíte ho kontrolovat každý týden.

Dubaj

Dubaj je úplně jiná káva. Od roku 2019 zde hodnoty nemovitostí vystřelily o ohromujících 147%. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2024 město zaznamenalo prodeje v hodnotě 120 miliard AED, což je 30% nárůst oproti předchozímu roku. Oblasti jako Downtown Dubai, Palm Jumeirah a Business Bay jsou neustále v titulcích a v hledáčku investorů. Toto zrychlené tempo návratnosti je velkou součástí přitažlivosti Dubaje. Trh se pohybuje rychle a stejně tak i vaše výsledky. Dubaj nabízí investorům ověřenou historii silné poptávky a likvidity s potenciálem atraktivních výnosů během relativně krátkých investičních horizontů.

2. Pravidla nákupu a vlastnická práva

Praha

Nákup v Praze je přímočarý, jen ne rychlý. Můžete kupovat kdekoli ve městě bez zvláštních zón, ale očekávejte poměrně procedurální proces: papírování, několik schůzek a termíny, které se řídí tempem katastru nemovitostí. Náklady jako notářské poplatky, registrace, provize makléře a povinný odhad (pokud si berete hypotéku) se mohou nasčítat a banky bývají při schvalování konzervativní, což může uzavření obchodu trochu protáhnout.

Ochrana nájemníků je silná, což je skvělé pro stabilitu, ale může zpomalit obměnu nájemníků a snížit flexibilitu správy výnosů. Zahraniční kupující mají stejná vlastnická práva jako místní, ale celkově je to proces spíše rozvážný – více odškrtávání položek a delší čekání od nabídky k prvnímu nájmu.

Dubaj

Dubaj umožňuje cizincům nabývat nemovitosti do plného vlastnictví (tzv. freehold) v široké škále určených oblastí po celém městě, včetně známých center jako Dubai Marina, Palm Jumeirah a Business Bay. Tyto zóny se neomezují jen na několik málo čtvrtí – freehold možnosti jsou rozesety po celé Dubaji a s rozvojem města se stále rozšiřují. V oblastech mimo určené freehold zóny si kupující stále mohou zajistit práva k dlouhodobému pronájmu (tzv. leasehold) až na 99 let, což nabízí dostatek flexibility pro různé investiční strategie.

Jedním z velkých lákadel Dubaje je rychlost transakcí. Mnoho z nich proběhne od nabídky k předání klíčů během několika týdnů, takže nájemné může začít plynout dříve a váš kapitál nezahálí. S množstvím zavedených čtvrtí a nově vznikajících oblastí vás výběr správné lokality může připravit na silný potenciál při dalším prodeji a dlouhodobý růst.

3. Náklady a poplatky

Praha

Pro pražské investory jsou náklady přehledné a snadno se plánují:

• Notářský poplatek: 2 000–5 000 Kč
• Provize realitní kanceláře: 2–7% z prodejní ceny
• Zápis zástavního práva (hypotéka): přibližně 2 000–5 000 Kč
• Poplatek za vklad do katastru nemovitostí/zápis vlastnického práva: 2 000 Kč osobně nebo 1 600 Kč online (pevný poplatek za podání)
• Ocenění nemovitosti (pokud si berete hypotéku): obvykle se náklady pohybují mezi 3 000 – 6 500 Kč (pro byt 3 000 - 5 000 Kč, pro rodinný dům a pozemek 4 500 - 6 500 Kč)

Platby obvykle probíhají prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a jsou dokončeny bankovním převodem. Může to trvat o něco déle, ale kroky jsou jasné.

Dubaj

Při zvažování nákladů na investování do nemovitostí v Dubaji vypadá seznam na první pohled podobně:

• DLD (Dubai Land Department): 4% poplatek za převod
• Poplatek za vydání listu vlastnictví (Title Deed Fee):
  • Sekundární trh: 580 AED za transakci 
  • Off-plan: část 4% poplatku za převod DLD, žádný samostatný poplatek
• Administrativní poplatek za Off-Plan: 1,100–5,000 AED (stanoveno developery)
• Poplatek správci (Trustee Fee):
  • Sekundární trh: 4 250 AED
  • Z off-plan: poplatek správci není při koupi z projektu potřeba
• Provize realitní kanceláře (sekundární trh): 2% z prodejní ceny + 5% DPH, platí kupující.
• Poplatky za hypotéku: 0,25% z úvěru + 290 AED
• Poplatek za zápis do katastru nemovitostí (Title Registration): 2 000 AED (nemovitosti < 500 000 AED) nebo 4 000 AED (≥ 500 000 AED), plus DPH.
• Poplatek za ocenění nemovitosti (pro financování hypotékou): obvykle 2 500–3 500 AED (+ 5% DPH).
• Průběžný městský poplatek: poplatek dubajské municipalitě ve výši 5% z roční hodnoty nájmu nemovitosti, účtovaný měsíčně prostřednictvím DEWA (platí pro nájemníky a pro majitele-obyvatele se stanovuje na základě tržního nájemného)

Výhodou je, že většinu z toho můžete zaplatit kreditní kartou, dokonce i ze zahraničí. Háček? Když vše sečtete, dodatečné náklady v Dubaji mohou celkovou cenu znatelně zvýšit ve srovnání s investicí v Praze.

4. Financování: Konzervativní doma vs. štědré v zahraničí

Praha

Banky v Praze udržují věci v pořádku. Podle České národní banky (ČNB) si většina kupujících může půjčit 60–70 % z hodnoty nemovitosti, přičemž sazby se nyní pohybují kolem 4–5%. To znamená, že budete muset na začátku vložit více hotovosti, ale zároveň to udržuje vaše zadlužení na rozumné úrovni. Pro kupující, kteří si dávají pozor na riziko, to může být uklidňující, protože to omezuje dluh a udržuje vaše měsíční splátky zvládnutelné, i když se trh ochladí.

Dubaj

Dubaj je štědřejší a umožňuje cizincům půjčit si až 80% z hodnoty nemovitosti. Sazby jsou obvykle 2,5–3,5% nad sazbou EIBOR a předschválení úvěru je rychlé, často platné po dobu 60 dnů. Zatímco vyšší úvěrová kapacita přirozeně zvyšuje jak zisky, tak ztráty, investoři, kteří své financování moudře nastaví, mohou této flexibility využít bez zbytečného rizika, i když trh zažije krátkodobé výkyvy.

5. Potenciál příjmu z pronájmu

Praha

Výnosy se zde pohybují v průměru kolem 3,3%. Nezbohatnete přes noc, ale dlouhodobé pronájmy jsou zřídka prázdné díky poptávce od profesionálů, studentů a expatů. Krátkodobé pronájmy jsou přísně regulovány, což omezuje potenciální zisk, ale udržuje stabilitu. Pro investory, kteří mají rádi předvídatelný příjem a nízkou míru neobsazenosti, je to trh, o který se nemusí neustále starat.

Dubaj

Dubaj dosahuje v průměru hrubých výnosů kolem 6,9%, v některých oblastech dokonce i vyšších. Vysoký podíl expatů a silný cestovní ruch udržují poptávku po dlouhodobých i krátkodobých pronájmech. Příjem však může být sezónní a citlivý na globální události. Pokles turismu, regulační změny nebo nárůst nových nemovitostí na trhu mohou výnosy snížit. Nicméně, s rozumným nastavením cen a profesionální správou obvykle vyšší potenciál výnosu převáží tyto výkyvy, zvláště pokud jste ochotni upravovat ceny a podmínky nájmu podle poptávky.

6. Výhody spojené s rezidenstvím

Praha

Pro české občany není rezidenství něco, o čem by při nákupu doma museli přemýšlet. Pro zahraniční kupující platí, že vlastnictví nemovitosti zde automaticky neuděluje právo žít v zemi, ale může posílit určité žádosti o vízum nebo povolení k pobytu. Je to příjemný podpůrný faktor, jen ne zaručená cesta.

Dubaj

Velkým lákadlem pro mnoho zahraničních kupujících v Dubaji je tzv. Zlaté vízum (Golden Visa). Kupte si kvalifikovanou nemovitost v hodnotě alespoň 2 miliony AED a můžete požádat o 10leté povolení k pobytu, které se vztahuje i na vaši nejbližší rodinu. Je to lákavá výhoda, ale pravidla nejsou vytesána do kamene, a pokud hodnota vaší nemovitosti klesne pod limit, udržení tohoto víza by se mohlo stát problémem. Přečtěte si našeho průvodce srovnáním Zlatého a standardního víza při koupi nemovitosti v Dubaji, kde se dozvíte více podrobností.

7. Životní styl: Známé pohodlí vs. rychlý luxus

Praha

Pokud jste místní investor, vlastnictví nemovitosti v Praze znamená, že jste blízko své nemovitosti, znáte trh a můžete řešit opravy nebo změny nájemníků bez nutnosti cestovat za hranice. Tempo je zde pomalejší, kultura je známá a trh se pohybuje způsobem, který můžete číst bez nutnosti kontrolovat zprávy každé ráno. Je to ideální pro investory, kteří chtějí, aby jejich nemovitost pracovala pro ně, a ne aby se z ní stala druhá práce.

Pro zahraniční kupující má Praha mnoho co nabídnout. Pravidla jsou jasná, proces je přímočarý a na rozdíl od mnoha jiných evropských metropolí neexistují žádná omezení, kde můžete nakupovat. I když spravujete věci z jiné země, kombinace stabilního trhu, stálé poptávky a spolehlivého příjmu z pronájmu usnadňuje udržení všeho v chodu na dálku.

Dubaj

Dubaj je stvořena pro lidi, kteří investují a jdou dál svým životem. Nájemní smlouvy se rychle obměňují, většina budov je nová nebo nedávno modernizovaná a nájemníci očekávají posilovny, bazény, parkování a slušný servis na místě – to jsou snadno splnitelné požadavky ve správné budově a cenové kategorii. Papírování je většinou digitální (registrace nájmu, zřízení služeb, platby), takže správa z jiné země není žádný problém. Díky velkému přílivu nově příchozích a turistů nezůstávají dobře naceněné domy ve správných komunitách dlouho prázdné.

Ano, trh se pohybuje rychle. Správcovská agentura jako Czechin vám však může ulehčit práci: chytré stanovení cen a správa kalendáře, nabídky na více kanálech, prověřování hostů, úklid a údržba.

Závěr: Praha vyhovuje stabilitě bez nutnosti aktivního zapojení. Dubaj vyhovuje investorům, kteří chtějí reagující trh, moderní nemovitosti a systémy, které umožňují praktickou správu na dálku.

Výběr správného trhu pro váš další krok

Pokud chcete stabilní výnosy bez přílišných překvapení, Praha je bezpečnější dlouhodobou volbou. Je to trh, který se pohybuje uváženým, ale působivým tempem a odměňuje trpělivost. Dubaj může přinést větší výnosy z pronájmu a rychlejší růst v krátkém období, ale není to jistá výhra. Ceny se mohou rychle změnit, určitá pravidla pro lokality mohou zúžit vaše možnosti, a když se objeví správná příležitost, musíte být připraveni rychle jednat.

Nakonec záleží na tom, jak rádi investujete a jakou míru nejistoty jste ochotni přijmout. Pokud si nejste jisti, který trh je pro vás vhodnější, tým Czechin vám může pomoci. Pracujeme s klienty v Praze i v Dubaji, od prvního přehledu trhu až po podpis smlouvy, a nabízíme kurátorský výběr investičních nemovitostí v Dubaji, který vám usnadní výběr.

Kontaktujte nás ještě dnes a najděme nemovitost, která odpovídá vašim cílům.