Čeština
Závěť v Dubaji potřebuje každý, kdo v Emirátech vlastní byt a chce mít jistotu, komu po něm připadne. Česká ani slovenská závěť na dubajský byt spolehlivě nedosáhne: o závěti cizince k nemovitosti v Emirátech rozhoduje emirátské právo a dubajský katastr zapíše nové vlastníky až na pokyn tamního soudu. V tomhle průvodci vysvětlujeme, proč závěť z domova nestačí, co mění Emirates ID, kde se dá závěť v roce 2026 zapsat a za kolik (podle úřadu a typu závěti 950 až 15 000 AED (≈ 5 570 až 87 900 Kč*)), jak ji sladit se závětí doma a co po smrti majitele čeká dědice i samotný byt.
Píšeme pro majitele, kteří žijí v Česku nebo na Slovensku a nejsou muslimové, pro muslimy platí v dědění jiná pravidla. A jde o přehled pro rozhodování, ne o právní radu: konkrétní text závěti ať připraví advokát, závěť doma notář.
Obsah
Platí česká nebo slovenská závěť i pro byt v Dubaji?
Spolehlivě ne. Podle nového emirátského zákona o občanských transakcích, který platí od 1. června 2026, se závěť cizince týkající se nemovitosti v Emirátech řídí právem SAE (federální dekret č. 25 z roku 2025, článek 17 odstavec 5). Česká nebo slovenská závěť tak může být podle práva doma v pořádku, a emirátský soud ji u bytu v Dubaji přesto posoudí podle svých pravidel.
K tomu přistupuje praxe: listinu z ciziny chtějí emirátské úřady obvykle ověřenou a přeloženou. Soudní úřad emirátu Abú Zabí například u svých notářských služeb chce, aby dokument vydaný v zahraničí ověřilo ministerstvo zahraničí a do arabštiny ho přeložil překladatel s platnou licencí (průvodce notářskými službami ADJD).
Proto doporučujeme mít na majetek v Emirátech samostatnou závěť zapsanou přímo tam a závěť doma nechat na majetek v Česku nebo na Slovensku. Jak obě sladit, aby se navzájem nerušily, rozebíráme níž.
Co se stane s bytem v Dubaji, když závěť nezanecháte?
Rozhodne o něm emirátský soud podle místních pravidel. Soudy finančního centra DIFC to ve svých odpovědích na časté dotazy říkají přímo: kdo zemře bez závěti zapsané u nich, na toho se automaticky použijí pravidla místních soudů v emirátu, kde majetek leží. Bez soudu byt nikdo nepřevede, dubajský katastr (Dubai Land Department) zapíše dědice jen na základě potvrzení o dědictví a úředního dopisu soudu.
Jaká pravidla soud použije, záleží hlavně na tom, jestli měl zesnulý v Emirátech povolený pobyt. Nejjednodušší vodítko je Emirates ID, průkaz, který cizinec dostane jen s pobytovým vízem:
- S Emirates ID. Pro nemuslimské cizince s pobytem v Emirátech platí od 1. února 2023 federální dekret č. 41 z roku 2022 o civilním osobním stavu (článek 1). Bez závěti připadne polovina pozůstalosti manželovi nebo manželce a druhá polovina dětem rovným dílem, bez rozdílu mezi syny a dcerami. Pro případ, že zesnulý děti nemá, pamatuje zákon na rodiče a sourozence. Dědicové ale mohou požádat, aby soud místo toho použil právo státu, jehož byl zesnulý občanem (článek 11).
- Bez Emirates ID. Dekret č. 41/2022 se podle svého znění na cizince bez pobytu nevztahuje. Dědění se pak řídí právem státu, jehož byl zesnulý občanem (zákon o občanských transakcích, článek 17 odstavec 1), tedy českým nebo slovenským. Háček je v důkazu: když se cizí právo nepodaří prokázat nebo určit jeho obsah, použije soud právo SAE (článek 30). Obecný emirátský zákon o osobním stavu se přitom vztahuje na cizince, pokud netrvají na svém právu (článek 1), a vychází z islámského práva: dědicové mají pevné podíly a závětí jde odkázat nejvýš třetinu pozůstalosti (článek 173).
Rozdíl není akademický. Zanechá-li majitel manželku a dvě děti, podle českého i slovenského občanského zákoníku dědí každý z nich třetinu (§ 1635 českého a § 473 slovenského zákoníku), podle emirátských pravidel pro nemuslimy s pobytem připadne manželce polovina a každému dítěti čtvrtina. Bez závěti tak o tom, kdo dostane jaký podíl z bytu v Dubaji, rozhoduje i to, jestli měl majitel Emirates ID a jestli se dědicům podaří české nebo slovenské právo před emirátským soudem doložit.
Co mění Emirates ID?
Emirates ID má každý cizinec s pobytovým vízem, a to i majitel, který dál žije v Česku nebo na Slovensku. Dubai Land Department například vyřizuje zlaté vízum na deset let pro majitele nemovitostí v hodnotě od 2 000 000 AED (≈ 11 720 000 Kč*). Pro závěť a dědění z toho plynou tyhle rozdíly:
| Co řešíte | Bez Emirates ID | S Emirates ID |
|---|---|---|
| Dědění bez závěti v Emirátech | podle práva Česka nebo Slovenska, pokud ho dědicové soudu doloží, jinak podle práva SAE | polovina manželovi nebo manželce, polovina dětem, dědicové mohou žádat o právo Česka nebo Slovenska |
| Závěť u soudů DIFC | ano, vízum není potřeba, stačí pas | ano, s pasem a Emirates ID, v úplné závěti i poručník dětí, které s vámi žijí v Dubaji nebo Ras Al Khaimah |
| Závěť v Abú Zabí (ADJD) | ano, pravidla se řídí občanstvím, ne pobytem | ano |
| Dědické řízení v Česku nebo na Slovensku | doma, podle českého nebo slovenského práva | záleží, kde opravdu žijete (viz níž) |
Dekret č. 41/2022 mluví o cizincích „s pobytem ve státě“ a blíž to nevykládá. Kdo má Emirates ID, ať proto s jeho pravidly počítá, i když tráví většinu roku doma.
Pro dědické řízení v Evropě ale samotné Emirates ID nerozhoduje. Evropské nařízení o dědictví se řídí obvyklým pobytem, tedy tím, kde máte skutečně domov. Kdo s vízem dál žije v Česku nebo na Slovensku, tomu se doma nic nemění. Kdo se do Emirátů opravdu přestěhoval, u toho české nebo slovenské soudy rozhodují jen o majetku doma (článek 10) a které právo se na dědictví použije, už není jednoduché. Jistotu dá volba práva státu, jehož je občanem, přímo v závěti (článek 22). O bytu v Dubaji ale i tak rozhoduje emirátský soud, proto na něj patří závěť zapsaná přímo v Emirátech.
Kde a za kolik se dá závěť v Emirátech zapsat?
Nemuslimové mají dvě hlavní cesty: soudy finančního centra DIFC v Dubaji, nebo soudní úřad emirátu Abú Zabí (Abu Dhabi Judicial Department, ADJD). U obou jde závěť podepsat přes videohovor, takže do Emirátů kvůli ní jezdit nemusíte.
Soudy DIFC: dražší, s popsanou cestou pro dědice
Službu soudů DIFC mohou využít lidé od 18 let, kteří nejsou a nikdy nebyli muslimové a mají majetek v SAE nebo nezletilé děti, jež s nimi žijí v Dubaji nebo v Ras Al Khaimah. Pobyt v Emirátech ani vízum podmínkou nejsou: k zápisu stačí pas, Emirates ID se nahrává, jen když ho máte. Podpis trvá asi 20 minut, online i osobně, a jsou k němu potřeba dva svědci starší 18 let, kteří v závěti nefigurují jako dědicové ani poručníci a nejsou ani jejich manžely. Úplná závěť může zahrnout i majetek mimo Emiráty (DIFC, časté dotazy).
| Typ závěti | Co pokrývá | Jedna závěť | Zrcadlové závěti manželů |
|---|---|---|---|
| Full Will (úplná) | veškerý majetek, i poručník nezletilých dětí | 10 000 AED ≈ 58 600 Kč | 15 000 AED ≈ 87 900 Kč |
| Property Will (na nemovitosti) | až pět nemovitostí nebo podílů v SAE | 7 500 AED ≈ 44 000 Kč | 10 000 AED ≈ 58 600 Kč |
| Dílčí závěti | jen finanční majetek, firma, digitální aktiva, nebo jen poručník dětí | 5 000 AED ≈ 29 300 Kč | 7 500 AED ≈ 44 000 Kč |
Částky jsou z oficiálního sazebníku soudů DIFC, článek IX. Zrcadlové závěti jsou dvě téměř shodné závěti manželů zapsané najednou, vyjdou levněji než dvě samostatné. Kdo má v Emirátech jen byt, vystačí si s levnější závětí na nemovitosti. K ní DIFC nabízí šablonu na svém portálu, i tak ale doporučuje právní radu. Úplná závěť dává smysl tomu, kdo má v Emirátech i účty, firmu nebo děti.
Abú Zabí (ADJD): levnější, formulář v angličtině i arabštině
Soudní úřad emirátu Abú Zabí přijímá žádost o zápis závěti nemuslima přes svůj web. Podat ji může zůstavitel sám, nebo zástupce s plnou mocí. Po zaplacení poplatku se závěť ověří na videohovoru a úřad ji úředně potvrdí. Formuláře jsou v arabštině i angličtině a závěť může pamatovat i na majetek mimo Emiráty (ADJD, časté dotazy). Pravidla Abú Zabí pro nemuslimy se řídí hlavně občanstvím, ne pobytem: vztahují se na cizince ze zemí, které v rodinných věcech nepoužívají islámské právo (předpis ADJD č. 8/2022, článek 5).
Poplatek ADJD za ověření závěti nemuslima je 950 AED (≈ 5 570 Kč*). Tuhle částku uvádí i sazebník notářství soudů ADGM platný od 8. února 2025, které k ní připočítává vlastních 155 USD. Pro byt v Dubaji doporučujeme spíš DIFC, protože jde o soudy přímo v Dubaji. U závěti z Abú Zabí si nechte od advokáta potvrdit, jak se podle ní bude s dubajským bytem postupovat.
Jak zápis závěti probíhá krok za krokem?
- Sepište majetek v Emirátech. Byt s listem vlastnictví (title deed), rozestavěný byt s kupní smlouvou od developera, účty v tamních bankách. Kupujete-li rozestavěný byt, třeba v projektu One Beverly v Arjanu, patří do závěti i ten.
- Rozhodněte, kdo dědí a kdo závěť vykoná. Vykonavatel (executor) po vaší smrti předá soudu úmrtní list a soud ho provede řízením o dědickém osvědčení. Vykonavatel nemusí v Emirátech žít a řízení zvládne i bez advokáta. Hodí se určit i náhradníky pro případ, že by dědic nebo vykonavatel nemohl.
- Nechte text připravit advokátem. Hlavně u úplné závěti a u majitele, který má zároveň majetek v Česku nebo na Slovensku, kde musí obě závěti do sebe zapadnout.
- Podepište před úředníkem a svědky. U DIFC přes videohovor, asi 20 minut, dva svědci s pasem nebo jiným dokladem s fotografií. Svědci se mohou připojit odkudkoli.
- Udržujte závěť aktuální. Po koupi dalšího bytu, po rozvodu a hlavně po svatbě: závěť zapsanou u DIFC sňatek zruší, pokud v ní není výslovně uvedený úmysl vzít si konkrétního člověka. Úprava zapsané závěti stojí u DIFC 550 AED (≈ 3 220 Kč*) za každou závěť (DIFC, časté dotazy).
Jak závěť v Emirátech sladit se závětí v Česku nebo na Slovensku?
Nejbezpečnější jsou dvě závěti, každá na majetek ve své zemi, a v obou výslovně napsat, že se ta druhá neruší. Důvod je v tom, jak obě strany zacházejí s pozdější závětí:
- Podle českého (§ 1576) i slovenského (§ 480) občanského zákoníku ruší pozdější závěť tu dřívější v rozsahu, v jakém vedle ní nemůže obstát. Kdo doma po zápisu v Dubaji sepíše závěť na „veškerý svůj majetek“, může tu emirátskou nechtěně ohrozit.
- Soudy DIFC výslovně upozorňují, že závěť sepsaná později v jiné zemi může tu zapsanou u nich zneplatnit, pokud není správně formulovaná, a doporučují k ní právní radu (DIFC, časté dotazy).
Dědické řízení v Česku i na Slovensku se podle evropského nařízení o dědictví týká celé pozůstalosti, pokud zesnulý žil doma (nařízení EU č. 650/2012, články 4 a 21). Majetek ve třetí zemi, jako jsou Emiráty, ale může soud na žádost účastníka z řízení vyčlenit, pokud se dá čekat, že by tam jeho rozhodnutí neuznali (článek 12). Pro byt v Dubaji proto počítejte s řízením přímo v Emirátech. Daň z dědictví dědice nečeká v Česku ani na Slovensku: v Česku je zděděný majetek od daně z příjmů osvobozený (§ 4a zákona o daních z příjmů), na Slovensku příjem z dědění dani z příjmů vůbec nepodléhá (§ 3 odstavec 2 zákona č. 595/2003 Z. z.).
Co čeká dědice po smrti majitele a kolik to stojí?
Se závětí zapsanou u DIFC požádá vykonavatel u soudů DIFC o dědické osvědčení (grant of probate). Poplatek za žádost je 1 500 USD, tedy zhruba 5 510 AED (≈ 32 300 Kč*), a v jednoduchých případech soudy osvědčení vydávají obvykle během několika týdnů (DIFC, časté dotazy).
Pak přijde na řadu dubajský katastr. Dubai Land Department chce k převodu na dědice potvrzení o dědictví, úřední dopis soudu s žádostí o převod, kopie Emirates ID dědiců, kteří v Emirátech žijí, a pasy těch, kdo tam nežijí, u bytu s hypotékou souhlas banky, u rozestavěného bytu souhlas developera. Samotný zápis je levný:
| Položka | Poplatek |
|---|---|
| Převod na dědice, za každou nemovitost | 1 000 AED ≈ 5 860 Kč |
| Nový list vlastnictví (title deed) | 250 AED ≈ 1 460 Kč |
| Plánek bytu | 250 AED ≈ 1 460 Kč |
| Poplatek za znalosti a inovace, za každý výkres | 20 AED ≈ 117 Kč |
| Poplatek servisního centra | 130 AED + DPH ≈ 762 Kč |
Podle Dubai Land Department trvá samotný převod 8 pracovních hodin. Časově rozhoduje krok před ním, tedy dědické osvědčení od soudu.
Dědicové z Česka a ze Slovenska musí počítat s papírováním navíc, protože listiny pro Emiráty se neověřují apostilou, ale superlegalizací. Česká listina, třeba úmrtní list, se ověřuje na ministerstvu zahraničí v Praze a pak u ministerstva zahraničí SAE, které žádosti přijímá online. Velvyslanectví SAE v Praze je od konce roku 2021 zavřené (velvyslanectví ČR v Abú Zabí). Slovenský úmrtní list projde okresním úřadem, ministerstvem zahraničí, soudním překladatelem, krajským soudem a znovu ministerstvem zahraničí, než ho ověří zastupitelský úřad SAE (ministerstvo zahraničí SR). Počítejte s tím i v čase: čím dřív dědicové listiny vyřídí, tím dřív může soud začít.
Co závěť znamená pro byt, který pronajímáte?
Byt po smrti majitele dál stojí peníze, servisní poplatky budovy i energie běží. Pronájem hostům navíc stojí na registraci u DET, při které musí jméno majitele na účtu sedět na list vlastnictví, jak popisujeme v článku o licenci na krátkodobý pronájem. Po převodu na dědice se proto povolení řeší znovu, na jejich jméno, nebo přes licencovaného správce.
Když byt spravujeme, máme pohromadě smlouvy, povolení, kontakty na budovu i historii pronájmu, tedy přesně to, co dědicové budou shánět. Jak správa vypadá, když majitel bydlí v Česku nebo na Slovensku, popisujeme v článku o správě nemovitosti na dálku. A až budete mít závěť zapsanou, dejte nám vědět, koho máme v případě potřeby kontaktovat.
Co s tím může majitel udělat
Pokud už v Dubaji byt máte, začněte soupisem majetku v Emirátech a schůzkou s advokátem, který zapisuje závěti u DIFC. A pokud chcete, aby se o byt mezitím i potom staral někdo, kdo ho zná, podívejte se, co za vás převezme naše správa: od povolení DET a hostů přes údržbu až po pravidelné vyúčtování.
Pokud byt teprve vybíráte, myslete na závěť už při koupi, hlavně u rozestavěných projektů, kde do převodu vstupuje i developer. Prohlédněte si aktuální nabídku projektů v Dubaji, u každého vám rádi vysvětlíme, jak probíhá koupě i pozdější převod.
Nejčastější dotazy
Potřebuju závěť v Dubaji, když mám závěť v Česku nebo na Slovensku?
Doporučujeme ji. Závěť cizince k nemovitosti v Emirátech se podle zákona o občanských transakcích řídí právem SAE a o převodu bytu rozhoduje tamní soud. Česká ani slovenská závěť na dubajský byt spolehlivě nedosáhne. Nejbezpečnější jsou dvě závěti, každá na majetek ve své zemi, napsané tak, aby se navzájem nerušily.
Kolik stojí závěť v DIFC?
Úplná závěť stojí u soudů DIFC 10 000 AED (≈ 58 600 Kč*), zrcadlové závěti manželů 15 000 AED (≈ 87 900 Kč*). Závěť jen na nemovitosti, až pět bytů nebo podílů, vyjde na 7 500 AED (≈ 44 000 Kč*). Poplatky jsou bez DPH a nezahrnují advokáta, který text připraví.
Musím kvůli závěti letět do Dubaje?
Nemusíte. Soudy DIFC zapisují závěti i majitelům bez víza a bez Emirates ID, stačí pas a podpis proběhne přes videohovor zhruba za 20 minut. Oba svědci se mohou připojit odkudkoli. Soudní úřad v Abú Zabí přijímá žádosti přes web a závěť ověřuje také na videohovoru.
Mění něco, jestli mám Emirates ID?
Pro zápis závěti ne, soudy DIFC ji zapíšou i majiteli bez víza. Rozdíl je bez závěti: s Emirates ID platí emirátská pravidla pro nemuslimy s pobytem, bez něj právo vaší země, které ale dědicové musí soudu doložit. A kdo se do Emirátů opravdu přestěhoval, tomu se mění i dědické řízení doma.
Co se stane s bytem v Dubaji, když zemřu bez závěti?
Rozhodne o něm emirátský soud a dubajský katastr zapíše dědice až na jeho pokyn. S Emirates ID dostane polovinu manžel nebo manželka a polovinu děti. Bez něj se dědí podle českého nebo slovenského práva, pokud ho dědicové soudu doloží, jinak podle práva SAE. Proto doporučujeme mít závěť zapsanou přímo v Emirátech.
Zruší svatba závěť zapsanou v DIFC?
Ano, pokud v závěti není výslovně uvedený úmysl uzavřít manželství s konkrétním člověkem. Tak to uvádějí přímo soudy DIFC. Po svatbě proto závěť upravte, úprava zapsané závěti stojí 550 AED (≈ 3 220 Kč*). Totéž doporučujeme po rozvodu, narození dítěte nebo koupi dalšího bytu.
Jak dlouho trvá, než dědicové byt převezmou?
Se závětí zapsanou u DIFC vydávají soudy v jednoduchých případech dědické osvědčení obvykle během několika týdnů. Převod v dubajském katastru pak podle Dubai Land Department trvá 8 pracovních hodin a za jednu nemovitost stojí 1 000 AED (≈ 5 860 Kč*) plus poplatky za nový list vlastnictví a plánek.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro říjen 2026: 1 AED = 5,860 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
