Čeština
Krátkodobé pronájmy v Dubaji, které spravujeme, vstoupily do podzimu s vyšší cenou za noc a s větší poptávkou. Tohle je druhý díl našeho měsíčního přehledu, tentokrát za září 2026, a poprvé v něm srovnáváme s předchozím měsícem: oba exporty z rezervačního systému mají stejné nastavení, takže rozdíl popisuje skutečnost, ne metodiku.
Řeč je o krátkodobém ubytování s cenou za noc (holiday homes), ne o ročních nájmech. Jak se oba režimy liší, rozebíráme v porovnání krátkodobých a dlouhodobých pronájmů. Srpnová čísla a výklad jednotlivých ukazatelů najdete v prvním dílu přehledu.
Obsah
Září 2026 v číslech
| Ukazatel | Září 2026 | Srpen 2026 | Změna |
|---|---|---|---|
| Obsazenost portfolia | 81,90 % | 77,45 % | plus 4,45 procentního bodu |
| Prodané noci | 2 457 | 2 545 | minus 3,5 % |
| Prodané noci na den | 81,9 | 82,1 | prakticky beze změny |
| Průměrná cena za noc | 258,01 AED ≈ 1 510 Kč | 208,51 AED ≈ 1 220 Kč | plus 23,7 % |
| Nově vytvořené rezervace | 253 | 183 | zhruba plus 40 % |
Jak si CzechIn vedl v září?
Lépe než v srpnu, a hlavně cenou. Průměrná sazba za noc vzrostla o 23,7 % na 258,01 AED (≈ 1 510 Kč*), obsazenost stoupla na 81,90 % a nových rezervací vzniklo zhruba o 40 % víc než v srpnu.
U obsazenosti se vyplatí podívat pod povrch. Prodaných nocí na den bylo prakticky stejně jako v srpnu, kolem 82. Vyšší procento vzniklo tím, že portfolio mělo v září k dispozici méně nocí: v průměru 100 jednotek denně proti 106 v srpnu. Pro majitele je podstatné něco jiného: stejný počet nocí se prodal dráž. Ukazatel, kterým hotely měří výnos na pokoj (RevPAR, tedy průměrná sazba krát obsazenost), vzrostl zhruba o 31 %.
Měsíc navíc v průběhu zrychloval. Denní výplaty majitelům byly v posledním zářijovém týdnu v průměru o 23,6 % vyšší než v prvním a druhá polovina měsíce předčila první o 15,3 %. Začátek září byl ještě slabší, konec už nesl začínající sezónu.
Jak září odpovědělo na tři otázky ze srpna?
V srpnovém dílu jsme slíbili sledovat tři věci. Odpovědi:
- Roste s koncem léta cena za noc? Ano, o 23,7 %. Ze 208,51 AED (≈ 1 220 Kč*) na 258,01 AED. Sezóna se podle očekávání projevila dřív v ceně než v počtu prodaných nocí.
- Srovnává se poměr rezervací a nocí? Ano, směrem ke kratším pobytům. Nových rezervací bylo zhruba o 40 % víc, prodaných nocí na den stejně. Průměrný nově rezervovaný pobyt se zkrátil z 9,9 na 9,0 noci a pobytů na 28 a více nocí bylo 7 místo 12. Přesně to jsme od podzimu čekali.
- Roste podíl přímých rezervací? Na nocích ano, zdvojnásobil se z 6,9 na 13,8 %. Mezi rezervacemi, které v září nově vznikly, ale přímé tvořily jen 8,3 %, tedy méně než v srpnu. Zdvojnásobení tak nejspíš nesou delší přímé pobyty domluvené už dřív. Jestli se z toho stane trend, ukáže říjen.
Odkud přišli hosté
| Rezervační kanál | Podíl na nocích, září | Podíl na nocích, srpen | Podíl na příjezdech, září |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 64,22 % | 73,0 % | 65,49 % |
| Booking.com | 20,23 % | 19,7 % | 19,61 % |
| Přímé rezervace | 13,84 % | 6,9 % | 12,94 % |
| Expedia | 1,22 % | 0 % | 0,78 % |
| Vlastní rezervační web | 0,49 % | 0,4 % | 1,18 % |
Airbnb zůstává hlavním kanálem, jeho podíl na nocích ale klesl skoro o devět procentních bodů. Uvolněné místo zabraly přímé rezervace a poprvé i Expedia, která v září přinesla 30 nocí. Booking.com drží stabilně zhruba pětinu.
Pro majitele je to dobrá zpráva ze dvou důvodů. Přímá rezervace nenese provizi portálu, takže z ní majiteli zůstane větší díl. A portfolio, které nestojí na jediné platformě, lépe snese změnu jejího algoritmu nebo podmínek. Distribuci řídíme aktivně právě proto.
Jak září vidí Jiří Chlebek
Zakladatel a ředitel CzechIn.ae k zářijovým číslům říká:
„V září vidíme růst. Obsazenost se drží vysoko a průměrná cena za noc roste. Začátek měsíce byl ještě slabší, než jsme si představovali, a na loňské září jsme úplně nedosáhli. Na přelomu září a října je ale zvedání cen už jasně vidět.“
„Ceny zvedáme pozvolna, ne skokově. Chceme majitelům postupně vrátit to, o co jsme za posledních šest měsíců přišli. Ve městě je znát, že lidí přibývá, na silnicích je zase plno a hosté vyšší ceny přijímají.“
Jak se daří dubajskému cestovnímu ruchu?
Zotavuje se. Podle Úřadu pro ekonomiku a cestovní ruch (DET) přivítala Dubaj v srpnu 2026 zhruba 869 000 zahraničních návštěvníků s přenocováním, nejvíc od února, a od března jejich počet rostl každý měsíc dvouciferným tempem. Hotely měly v srpnu obsazenost 66 %, v březnu jen 36 %. Loňskou úroveň ale město ještě nedohnalo: srpnová obsazenost odpovídala 89 % té loňské.
Obrázek sedí na to, co vidíme sami: návrat po slabém jaru, který ještě nedohnal loňský rok. Naše portfolio drželo v srpnu 77,45 % a v září 81,90 %. Hotelová obsazenost se ale počítá jinak než u bytů s cenou za noc, srovnání je proto jen orientační. Čísla za září DET k 6. říjnu ještě nezveřejnil.
Co je nového v nabídce a na webu
Nový projekt: Richmond Residences v Ras Al Khaimah
Od poloviny září nabízíme Richmond Residences v komunitě Mira Coral Bay, nový projekt developera Mira Developments přímo u moře v emirátu Ras Al Khaimah. Jednotky od studia o 40 m² po dvoupodlažní byt se třemi ložnicemi o 238 m² se prodávají plně zařízené v designu módní značky John Richmond. Ceny podle aktuálního ceníku developera začínají na 550 000 AED (≈ 3 220 000 Kč*). Předání je plánované na druhé čtvrtletí 2029, polovina ceny se platí během výstavby a druhá polovina do tří let po předání.
Na webu
- Stránka pronájmu bytů nově ukazuje, kde v Dubaji bydlet, jak probíhá pobyt od rezervace po odjezd a co nabízíme majitelům. Přepsali jsme také stránky správy nemovitostí a nabídky pronájmů.
- Stránky lokalit: přibyla Downtown Dubai a rozšířili jsme Dubai Marina, Arjan, Studio City, Motor City a Dubai Islands, včetně interaktivní mapy.
- Nové popisy dostalo deset bytů z nabídky pronájmů.
- Pět článků: srpen v číslech, hrubý a čistý výnos z pronájmu, licence na krátkodobý pronájem, Dubaj s dětmi a čtvrť Arjan.
Portfolio k 6. říjnu
V rezervačním systému máme 99 aktivních jednotek, 90 v Dubaji a 9 v Ras Al Khaimah. Přehled najdete v nabídce pronájmů.
Co o nás v září psali hosté
Na Googlu má CzechIn.ae hodnocení 4,9 z 5 z 287 recenzí, na Airbnb status Superhostitel a 4,79 z 5 z 1 918 hodnocení (obojí k 6. říjnu 2026). Ze zářijových hodnocení:
- Recenze na Googlu z poloviny září chválí snadný a hladký příjezd a ochotu týmu na místě.
- Hodnocení na Airbnb z konce září, všechna za pět hvězdiček, vyzdvihují čistotu, okamžité řešení problémů a pohodlný příjezd. Jedni hosté si pobyt nakonec prodloužili.
Co sledovat v říjnovém díle
- Jestli růst ceny za noc vydrží. Sezóna v Dubaji se otevírá na podzim a vrcholí v zimě, loni byl podle Úřadu pro ekonomiku a cestovní ruch nejsilnějším měsícem prosinec.
- Jak se vyvine počet dostupných nocí. V září jich ubylo, a obsazenost proto rostla rychleji než prodej.
- Jestli přímé rezervace udrží podíl i mezi nově vznikajícími rezervacemi, ne jen na nocích.
Díl za říjen vyjde 4. listopadu a přibude v něm i přehled dubajského realitního trhu za třetí čtvrtletí.
Odkud čísla pocházejí
Z našeho reportingu v systému Hostaway za 1. až 30. září 2026, se stejným nastavením jako v srpnu: všechny jednotky, všechny kanály a noci přiřazené ke dnům pobytu. Zářijový export neobsahoval počet nově vytvořených rezervací, proto jsme je sečetli ze seznamu rezervací v témže systému. Stejným postupem vychází srpen na 180 rezervací proti 183 z exportu, rozdíl nejspíš dělají pozdější změny a storna. Vývoj výplat majitelům uvádíme jen v procentech. Jsou to údaje za portfolio jako celek, ne za jednu jednotku. Co všechno správa obnáší, rozebíráme v článku o správě nemovitosti v Dubaji na dálku.
Máte v Dubaji byt? Spočítáme vám, jakou obsazenost a cenu za noc má vaše jednotka reálně na dosah a co pro ni znamená nástup sezóny. Začněte na stránce správy nemovitostí, nebo se podívejte, jak u nás vypadá třeba byt s výhledem na Burj Khalifa v Downtownu.
Nemovitost teprve vybíráte? Projděte si nabídku projektů v Dubaji a řekneme si, jaký typ jednotky se v krátkodobém pronájmu vyplácí nejvíc.
Nejčastější dotazy
Jaká byla obsazenost krátkodobých pronájmů v Dubaji v září 2026?
Portfolio, které spravuje CzechIn.ae, mělo v září 2026 obsazenost 81,90 % při 2 457 prodaných nocích, o 4,45 procentního bodu víc než v srpnu. Prodaných nocí na den ale bylo stejně jako v srpnu, kolem 82. Obsazenost vzrostla hlavně proto, že bylo k dispozici méně nocí.
Kolik stála noc v krátkodobém pronájmu v Dubaji v září 2026?
Průměrná sazba byla ve spravovaném portfoliu 258,01 AED (≈ 1 510 Kč*), o 23,7 % víc než v srpnu. Není to tržba dělená počtem nocí, ta obsahuje i úklid a vyšla by vyšší. Je to průměr přes studia i větší byty a přes všechny lokality, o konkrétním bytě proto neříká nic.
Proč může obsazenost růst, i když se neprodá víc nocí?
Obsazenost je poměr prodaných nocí k nocím dostupným. Když v portfoliu ubude dostupných nocí, třeba protože část bytů majitelé využívají sami nebo je dočasně mimo nabídku, procento vzroste i při stejném prodeji. Proto vedle obsazenosti sledujeme vždy i počet nocí a cenu za noc.
Kolik rezervací v září vzniklo a jak dlouhé byly pobyty?
V září vzniklo 253 nových rezervací, zhruba o 40 % víc než v srpnu. Průměrný nově rezervovaný pobyt měl 9,0 noci proti 9,9 v srpnu a pobytů na 28 a více nocí bylo méně. S podzimem tedy přibývá kratších pobytů, což odpovídá začátku turistické sezóny.
Jak se v roce 2026 vyvíjí cestovní ruch v Dubaji?
Podle Úřadu pro ekonomiku a cestovní ruch přivítala Dubaj v srpnu 2026 zhruba 869 000 zahraničních návštěvníků, nejvíc od února. Hotely měly obsazenost 66 % proti 36 % v březnu, což odpovídá 89 % loňské srpnové úrovně. Město se tedy zotavuje, loňská čísla ale ještě nedohnalo.
Kdy vyjde další díl přehledu?
Další díl, za říjen 2026, vyjde ve středu 4. listopadu. Přehled vychází vždy první středu v měsíci za měsíc předchozí a se stejnou metodikou, aby šla čísla porovnávat. V listopadovém dílu přibude i přehled dubajského realitního trhu za třetí čtvrtletí roku 2026.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro říjen 2026: 1 AED = 5,860 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
