Čeština
Byt v Dubaji koupíte za týden. Spravovat ho z Česka je ale práce na celý rok: nájem se platí dopředu šeky, které musí někdo fyzicky převzít a uložit v emirátské bance, smlouva se registruje u úřadu a klíče někdo musí předat. Tenhle text je pro majitele, kteří žijí v Česku nebo na Slovensku a řeší správu nemovitosti v Dubaji na dálku: jestli si vzít správce, kolik to stojí a podle čeho ho vybrat.
Píšeme o obou režimech zvlášť. Dlouhodobý pronájem znamená roční smlouvu a nájemce, který v bytě bydlí. Krátkodobé ubytování, v Dubaji označované jako holiday home, je cena za noc a hosté, kteří se střídají. Sazba správce, povinnosti majitele i množství práce se u nich liší natolik, že čísla z jednoho režimu nemá smysl srovnávat s druhým.
Obsah
Co dělá správce nemovitosti v Dubaji?
Přebírá za majitele provoz nemovitosti od hledání nájemce až po předání bytu zpátky. U dlouhodobého pronájmu jde hlavně o administrativu, peníze a údržbu, u krátkodobého ubytování o denní provoz podobný hotelovému.
Do standardu u dlouhodobého pronájmu patří:
- inzerce bytu, prohlídky a prověření zájemce,
- sepsání nájemní smlouvy a její registrace v systému Ejari,
- převzetí šeků a výběr nájemného,
- koordinace údržby a oprav, tedy sehnat řemeslníka a pustit ho do bytu,
- pravidelné inspekce a předávací protokoly při nastěhování i vystěhování,
- vyúčtování a pravidelný přehled pro majitele.
U krátkodobého ubytování k tomu přibývá správa inzerátů a cen za noc na rezervačních portálech, check-in a check-out hostů, úklid a praní mezi pobyty, hlášení hostů úřadu, odvod turistického dirhamu a doplňování vybavení. Proto je i sazba jinde, jak ukazujeme níž.
Registrace nájemní smlouvy přitom není volitelná. Dubajský zákon č. 26 z roku 2007 o vztahu pronajímatele a nájemce v článku 4 uvádí, že se všechny nájemní smlouvy registrují u regulátora RERA. Kdo registraci fyzicky podá, si strany dohodnou, povinnost platí vždy.
Proč se dubajský byt na dálku bez správce neuhlídá?
Protože většina úkonů kolem nájmu má v Dubaji fyzickou podobu a je vázaná na někoho, kdo je v zemi. Nejde o pohodlí, ale o to, že bez místní osoby část kroků nejde udělat vůbec.
Nájem chodí hlavně v šecích. Roční nájemné se v Dubaji rozpadá na jednu, dvě, čtyři, případně až dvanáct splátek a nájemce je předá jako post-datované šeky při podpisu smlouvy, jak popisuje přehled způsobů placení nájmu v Dubaji. Někdo je musí převzít, uschovat a v den splatnosti uložit v emirátské bance. Část majitelů dnes bere i bankovní převod, šeky ale zůstávají hlavní cestou, a to je nejkratší vysvětlení, proč dubajský byt na dálku bez zástupce nefunguje.
Ejari je potřeba založit i zrušit. Registrace stojí 177,75 AED (≈ 1 020 Kč*) přes aplikaci Dubai REST a 220 AED (≈ 1 260 Kč*) na přepážce, jak uvádí ceník služby Dubai Land Department. Po odchodu nájemce se registrace ruší, přes aplikaci zdarma.
Údržbu má ze zákona majitel. Článek 16 téhož zákona říká, že pokud se strany nedohodnou jinak, odpovídá po dobu nájmu za údržbu a za opravu vad pronajímatel. Z Česka to znamená sehnat servis, pustit ho do bytu a zaplatit ho.
Plná moc z Česka není formalita. Spojené arabské emiráty nejsou stranou haagské úmluvy o apostile, takže česká plná moc potřebuje superlegalizaci, ne pouhou apostilu. Ministerstvo zahraničních věcí popisuje tři stupně: vyšší ověření u úřadu nadřízeného tomu, kdo listinu vydal, pak legalizační oddělení konzulárního odboru ministerstva zahraničních věcí a nakonec zastupitelský úřad státu, ve kterém bude listina použita.
U Emirátů je ale ten poslední stupeň jiný, než býval. Velvyslanectví ČR v Abú Dhabí upozorňuje, že po uzavření velvyslanectví Spojených arabských emirátů v Praze k 31. prosinci 2021 platí pro superlegalizaci českých listin dočasný postup. Ověřte si tedy aktuální kroky dřív, než plnou moc začnete vyřizovat, a počítejte s tím dopředu, ne až ve chvíli, kdy ji potřebujete.
Lhůty běží bez ohledu na to, kde jste. Kdo chce změnit podmínky smlouvy, musí to podle článku 14 ve znění zákona č. 33 z roku 2008 oznámit druhé straně nejméně 90 dní před koncem smlouvy.
Kolik stojí správa nemovitosti v Dubaji?
U dlouhodobého pronájmu 5 až 8 % hrubého ročního nájmu, u krátkodobého ubytování 15 až 25 % hrubých tržeb. Sazby nikdo nestropuje, takže rozhoduje to, co je napsané ve smlouvě.
| Režim | Sazba | Z čeho se počítá |
|---|---|---|
| Dlouhodobý pronájem bytu | 5 až 8 % | hrubý roční nájem |
| Komerční prostor | 7 až 10 % | roční nájemné |
| Krátkodobé ubytování (holiday home) | 15 až 25 % | hrubé tržby |
| Fixní balíček | 3 950 až 5 000 AED ročně ≈ 22 700 až 28 700 Kč | pevná částka, obvykle u nájmu pod 100 000 AED |
Tentýž přehled upozorňuje, že sazby správy regulátor RERA nestropuje a že musí být jasně určené v písemné smlouvě. Bez sazebníku ve smlouvě se tedy nedá spoléhat na to, že za rok bude cena stejná.
Aby nedošlo k omylu: čísla v tomhle článku jsou tržní, ne náš ceník. Pásma výš popisují, co si za správu účtují firmy na dubajském trhu podle veřejně dostupných přehledů. Naši cenu domlouváme vždy na konkrétní jednotce, protože se liší podle režimu pronájmu, velikosti bytu i podle toho, co všechno má správa pokrývat. Stejně tak nájem 79 000 AED, se kterým počítáme níž, je inzerovaná cena z tržního reportu, ne částka z registrované nájemní smlouvy. Ty dvě věci se běžně liší.
Kolik to dělá u konkrétního bytu?
U jednoložnicového bytu v JVC s ročním nájmem 79 000 AED (≈ 453 000 Kč*) stojí správa první rok 12 291 AED (≈ 70 500 Kč*), tedy asi 16 % nájmu. Další rok, kdy se nehledá nový nájemce, vychází na 6 200 až 8 200 AED (≈ 35 600 až 47 100 Kč*), tedy zhruba 8 až 10 %.
Nájem 79 000 AED je průměr za jednoložnicový byt v JVC z našeho přehledu cen nájmů v Dubaji pro rok 2026, který vychází z reportu Bayut za první pololetí 2026. Sazbu správy počítáme uprostřed obvyklého pásma, tedy 7 %.
| Položka | První rok | Další rok |
|---|---|---|
| Správa, 7 % z nájmu | 5 530 AED ≈ 31 700 Kč | 5 530 AED ≈ 31 700 Kč |
| Zprostředkování nájemce, jeden měsíční nájem | 6 583 AED ≈ 37 800 Kč | neplatí se |
| Registrace Ejari přes aplikaci | 178 AED ≈ 1 020 Kč | 178 AED ≈ 1 020 Kč |
| Obnova smlouvy | není | 500 až 2 500 AED ≈ 2 870 až 14 300 Kč |
| Celkem | 12 291 AED ≈ 70 500 Kč | 6 208 až 8 208 AED ≈ 35 600 až 47 100 Kč |
Fixní balíček za 3 950 až 5 000 AED ročně vychází u takového bytu levněji než procento z nájmu. Obvykle ale nezahrnuje hledání nájemce ani koordinaci oprav, tedy přesně to dvojí, kvůli kterému si majitel na dálku správce bere. Než balíček s procentem srovnáte, přečtěte si, co v něm je.
U krátkodobého ubytování se sazba počítá z hrubých tržeb, ne z nájmu. Při tržbě 100 000 AED (≈ 574 000 Kč*) tak správci zůstane 15 000 až 25 000 AED (≈ 86 100 až 143 000 Kč*) a k tomu se jednorázově platí nastavení jednotky za 1 000 až 5 000 AED (≈ 5 740 až 28 700 Kč*). Vyšší sazba odpovídá tomu, že jde o denní provoz s hosty, ne o jednu roční smlouvu.
Na které poplatky se ve smlouvě zapomíná?
Na ty, které se neplatí každý měsíc, ale při každé události. V přehledu Property Finderu jsou to hlavně:
- zprostředkování nájemce, obvykle jeden měsíční nájem, tedy zhruba 5 až 8 % ročního nájemného,
- obnova smlouvy za 500 až 2 500 AED (≈ 2 870 až 14 300 Kč*) za úkon,
- jednotlivá prohlídka bytu za 500 až 1 000 AED (≈ 2 870 až 5 740 Kč*),
- přirážka 10 až 20 % k fakturám řemeslníků,
- jednorázové nastavení krátkodobého pronájmu za 1 000 až 5 000 AED (≈ 5 740 až 28 700 Kč*).
Nejzáludnější z nich je přirážka k fakturám. Neplatí se jednou, ale u každé opravy, v nabídce sazeb ji skoro nikdo neuvádí a majitel na dálku nemá jak porovnat cenu práce s místním trhem. Ptejte se na ni dřív, než smlouvu podepíšete.
Podle čeho vybrat správce nemovitosti v Dubaji?
Podle licence, písemné smlouvy a toho, kudy tečou peníze. Zbytek se dá doladit za pochodu, tyhle tři věci ne.
- Licence. Správa cizí nemovitosti je v Dubaji licencovaná činnost. V seznamu realitních činností Dubai Land Department je vedená jako Third-party property leasing and management services. Ověřit ji jde ve službě Verify License and Permits.
- Písemná smlouva se sazebníkem. Když sazby nikdo nestropuje, je smlouva jediná ochrana. Chtějte v ní vyjmenované i jednorázové položky z odstavce výš.
- Cesta peněz. Na čí účet chodí nájem, do kolika dnů se posílá majiteli, kdo drží šeky a co se stane, když nájemce nezaplatí.
- Reporting. Jak často a v jaké podobě dostanete přehled o penězích a o stavu bytu.
- Povolení u krátkodobého pronájmu. Provoz holiday home stojí na licenci provozovatele a na povolení pro každou jednotku zvlášť, jak stanoví Administrativní rozhodnutí č. 1 z roku 2020. Zjistěte, jestli jednotku provozuje správce pod svojí licencí, nebo jestli povolení máte držet vy.
- Souhlas budovy. Ne každá budova krátkodobé ubytování umožňuje. Ověřte si to dřív, než byt koupíte, ne až když ho chcete pronajímat hostům.
Co si můžete zkontrolovat sami z Česka?
Skoro všechno podstatné, a to v aplikaci Dubai REST od Dubai Land Department. Je to nejrychlejší způsob, jak si ověřit, že se to, co správce hlásí, opravdu stalo.
- elektronický list vlastnictví k vaší jednotce,
- stav registrace Ejari, včetně registrace, obnovy i zrušení smlouvy,
- index poplatků za správu budovy a index nájmů pro vaši lokalitu,
- ověření licencí a povolení.
Jakých chyb se majitelé na dálku dopouštějí nejčastěji?
Těch, které vzniknou zmeškanou lhůtou nebo tím, že se na něco nikdo nepodíval. Pět nejčastějších:
- Zmeškaná devadesátidenní lhůta. Kdo chce upravit podmínky, typicky nájemné, musí to oznámit nejméně 90 dní před koncem smlouvy. Kdo lhůtu prošvihne, jede další rok za původních podmínek.
- Zvýšení nájmu od oka. O kolik se smí zvýšit, určuje index nájmů RERA. Od ledna 2025 k němu Dubai Land Department přidal chytrý index, který hodnotí budovy jednou až pěti hvězdičkami. Podrobněji ho rozebíráme v článku o dubajském indexu pronájmu a hvězdičkovém hodnocení.
- Nezrušené Ejari po odchodu nájemce. Registrace se ruší, jinak byt zůstává v systému vedený jako obsazený. Přes aplikaci je zrušení zdarma, takže není důvod to odkládat.
- Zanedbaná údržba, hlavně klimatizace. V dubajském létě není servis klimatizace kosmetika a odpovědnost je podle článku 16 na majiteli.
- Krátkodobý pronájem tam, kde nejde. Byt v budově, která holiday home neumožňuje, nebo provoz bez povolení. Provoz bez povolení řeší úřad pokutou, konkrétní sazby se ale v dostupných zdrojích rozcházejí natolik, že je tu neuvádíme.
Jak vypadá spravované portfolio v číslech?
Ukážeme to na vlastních datech. Za červenec 2026 mělo portfolio, které spravujeme, obsazenost 81,15 %, celkem 2 465 rezervovaných nocí a průměrnou cenu 214,37 AED (≈ 1 230 Kč*) za noc. Jsou to čísla z našeho reportingu v systému Hostaway za období od 1. do 31. července 2026, filtrovaná podle data příjezdu hosta.
Dvě věci k tomu patří hned. Je to výsledek celého portfolia, ne jedné konkrétní jednotky, takže o výnosu vašeho bytu neříká nic. A je to jiný druh čísla než tržní pásma výš: ta popisují, co si účtují správcovské firmy, tohle popisuje, co portfolio za jeden měsíc vydělalo.
| Rezervační kanál | Podíl na tržbách |
|---|---|
| Airbnb | 79,8 % |
| Booking.com | 13,8 % |
| Přímé rezervace a vlastní rezervační web | 6,3 % |
Na tomhle rozdělení je vidět něco, co majitel na dálku sám nezjistí: kdo řídí distribuci, ten také rozhoduje, jak moc váš výnos visí na jediném kanálu. Čtyři pětiny tržeb z Airbnb jsou pohodlné do chvíle, než se změní pravidla platformy nebo řazení nabídek. Proto rozšiřujeme Booking.com, přímé rezervace i vlastní rezervační web. Ptejte se na to i svého správce, ať už je to kdokoli.
A ještě jedno upozornění, protože je to přesně ten případ, kdy se dvě čísla srovnávat nedají. V přehledu dubajského trhu za rok 2026 jsme citovali obsazenost 87 % u profesionálně spravovaných portfolií proti 59 % v Downtownu. Jenže to je údaj za druhé čtvrtletí a z jiné metodiky, kdežto naše číslo je samotný červenec. Kdo ta dvě čísla postaví vedle sebe, srovnává dvě různé věci. Kontext k tomu patří taky: dubajské hotelnictví mělo za první pololetí 2026 tržbu na dostupný pokoj meziročně o 35,2 % níž, hosté tedy ubyli celému trhu, ne jednomu portfoliu.
Jak správu na dálku řešíme v CzechIn.ae
Jsme česká realitní kancelář se sídlem v dubajském Arjanu, s licencí RERA #45274, šesti lety na trhu a více než 400 realizovanými obchody. Majitelům z Česka a Slovenska tím odpadá to, co je na správě na dálku nejnepříjemnější, tedy jednání v cizím jazyce a časový posun. Šeky, Ejari, prohlídky, řemeslníky i hlášení hostů řešíme na místě a majiteli chodí přehled.
Co všechno přebíráme a jak vypadá předání bytu do správy, popisujeme na stránce správa nemovitostí. Jestli se u vaší jednotky vyplatí roční nájem, nebo ubytování za noc, rozebíráme v porovnání krátkodobých a dlouhodobých pronájmů.
Máte v Dubaji byt a chcete se o něj přestat starat? Ozvěte se nám a projdeme s vámi, co u vaší jednotky správa obnáší a co se dá zvládnout jinak. Začněte na stránce správy nemovitostí.
Nemovitost teprve hledáte? Podívejte se, jak vypadají byty, které spravujeme, například apartmán 1+kk v JVC nebo byt 2+kk v Business Bay. Celý výběr je v nabídce pronájmů, projekty ke koupi pak v nabídce nemovitostí. Jak funguje pronájem bytu v Dubaji krátkodobě i dlouhodobě, shrnujeme na jedné stránce.
Nejčastější dotazy
Kolik stojí správa nemovitosti v Dubaji?
U dlouhodobého pronájmu se sazba pohybuje mezi 5 a 8 % hrubého ročního nájmu, u krátkodobého ubytování mezi 15 a 25 % hrubých tržeb. Existují i fixní balíčky za 3 950 až 5 000 AED (≈ 22 700 až 28 700 Kč*) ročně, obvykle u jednotek s nájmem pod 100 000 AED. Sazby nikdo nestropuje, rozhoduje smlouva.
Musím mít v Dubaji správce, když byt pronajímám dlouhodobě?
Povinné to není, ale bez zástupce v zemi narazíte. Nájem přichází v post-datovaných šecích, které musí někdo převzít a uložit v emirátské bance, smlouva se registruje v Ejari a údržbu má podle článku 16 dubajského zákona č. 26 z roku 2007 na starosti majitel, pokud se strany nedohodnou jinak.
Kdo registruje nájemní smlouvu v Ejari a kolik to stojí?
Registrace je povinná u každé nájemní smlouvy, kdo ji fyzicky podá, si strany dohodnou. Přes aplikaci Dubai REST stojí 177,75 AED (≈ 1 020 Kč*), na přepážce realitního trustee centra 220 AED (≈ 1 260 Kč*). Zrušení registrace po odchodu nájemce je přes aplikaci zdarma.
Potřebuju pro správu bytu v Dubaji plnou moc a stačí apostila?
Apostila nestačí. Spojené arabské emiráty nejsou stranou haagské úmluvy o apostile, takže česká plná moc musí projít superlegalizací: vyšší ověření u nadřízeného úřadu, pak konzulární odbor ministerstva zahraničních věcí a nakonec úřady státu, kde se listina použije. Po uzavření velvyslanectví Spojených arabských emirátů v Praze na konci roku 2021 platí dočasný postup, ověřte si ho předem.
Jak si ověřím, že je správce nemovitosti licencovaný?
Správa cizí nemovitosti je v Dubaji licencovaná realitní činnost, v seznamu Dubai Land Department vedená jako Third-party property leasing and management services. Licenci i povolení si ověříte ve službě Verify License and Permits na webu Dubai Land Department. Na tvrzení v nabídce se nespoléhejte.
Do kdy musím nájemci oznámit zvýšení nájmu?
Nejméně 90 dní před koncem nájemní smlouvy. Vyplývá to z článku 14 dubajského zákona č. 26 z roku 2007 ve znění zákona č. 33 z roku 2008, který se týká každé změny podmínek, tedy i nájemného. Kdo lhůtu zmešká, pokračuje další rok za původních podmínek.
Vyplatí se u bytu v Dubaji fixní balíček, nebo procento z nájmu?
Záleží na tom, co je v balíčku. Fixní sazba 3 950 až 5 000 AED (≈ 22 700 až 28 700 Kč*) ročně vyjde u bytu s nájmem kolem 79 000 AED levněji než 7 % z nájmu, obvykle ale nezahrnuje hledání nájemce ani koordinaci oprav. Srovnávejte rozsah služby, ne jenom cenu.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro srpen 2026: 1 AED = 5,739 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
