Čeština
Tento článek je o dlouhodobém pronájmu, tedy o ročních nájemních smlouvách. To je v Dubaji úplně jiný svět než ubytování za noc, se kterým se Čech potká na dovolené: jiná cena, jiná legislativa, jiné povinnosti majitele. Průměrné roční nájmy bytů se v prvním pololetí 2026 pohybovaly v lokalitách naší tabulky od zhruba 60 000 AED (≈ 344 000 Kč*) v International City po 284 000 AED (≈ 1 630 000 Kč*) na Palm Jumeirah, jednotlivé velikosti pak od 41 000 AED za studio po 382 000 AED za byt se třemi ložnicemi. Níže najdete, co dnes stojí roční pronájem bytu v Dubaji podle lokality a velikosti, co k nájmu připočíst navíc a jaká pravidla platí při obnově smlouvy.
Píšeme pro obě strany. Pro toho, kdo v Dubaji hledá bydlení na rok, i pro majitele, který svou jednotku pronajímá na dálku a zvažuje, jestli ji místo krátkodobého režimu nepustit na roční smlouvu a mít od ní klid.
Obsah
Dlouhodobý pronájem versus ubytování za noc: proč to nemíchat
Roční nájem a krátkodobý pronájem jsou dva různé produkty a tenhle text popisuje jen ten první. Rozdíl je podstatný:
- Dlouhodobý pronájem znamená roční smlouvu registrovanou v systému Ejari, nájemce s rezidentním vízem, platbu obvykle v několika šecích dopředu a ochranu podle dubajského nájemního zákona, včetně stropů pro zvyšování nájmu. Majitel má stabilní výnos a minimum starostí, ale jednotku má vázanou na celý rok.
- Krátkodobý pronájem (holiday home) se počítá za noc, vyžaduje licenci od dubajského ministerstva hospodářství a cestovního ruchu (DET, dříve DTCM) a průběžný provoz: úklid, předávání, ceny podle sezony. Vynáší víc, když se daří obsazenost, ale je to podnikání, ne pasivní příjem.
Obojí děláme a rozdíl rozebíráme podrobně v textu o krátkodobých a dlouhodobých pronájmech. Tabulky níže popisují výhradně roční smlouvy. Náš zařízený byt 2+kk v Jewels Tower v Dubai Marině je naopak příklad krátkodobého režimu s cenou za noc, takže se s čísly v tabulkách srovnávat nedá.
Kolik stojí dlouhodobý pronájem bytu v Dubaji podle lokality?
Podle reportu Bayut za první pololetí 2026 sahá průměrný inzerovaný roční nájem bytu v lokalitách naší tabulky od zhruba 60 000 AED (≈ 344 000 Kč*) v International City po 284 000 AED (≈ 1 630 000 Kč*) na Palm Jumeirah, tedy skoro pětinásobek. Nejdražší bytovou adresou celého reportu je Bluewaters Island s průměrem 467 000 AED (≈ 2 680 000 Kč*).
Pozor na názvosloví: dubajské inzeráty počítají ložnice, ne pokoje. České dispozice proto uvádíme rovnou v hlavičce tabulky.
| Lokalita | Studio (1+kk) | 1 bedroom (2+kk) | 2 bedroom (3+kk) | 3 bedroom (4+kk) | Průměr za lokalitu |
|---|---|---|---|---|---|
| Palm Jumeirah | neuvedeno | 169 000 AED ≈ 970 000 Kč | 249 000 AED ≈ 1 430 000 Kč | 382 000 AED ≈ 2 190 000 Kč | 284 000 AED ≈ 1 630 000 Kč |
| Downtown Dubai | neuvedeno | 133 000 AED ≈ 763 000 Kč | 223 000 AED ≈ 1 280 000 Kč | 362 000 AED ≈ 2 080 000 Kč | 226 000 AED ≈ 1 300 000 Kč |
| Dubai Marina | neuvedeno | 103 000 AED ≈ 591 000 Kč | 157 000 AED ≈ 901 000 Kč | 249 000 AED ≈ 1 430 000 Kč | 153 000 AED ≈ 878 000 Kč |
| Business Bay | 73 000 AED ≈ 419 000 Kč | 104 000 AED ≈ 597 000 Kč | 148 000 AED ≈ 849 000 Kč | neuvedeno | 118 000 AED ≈ 677 000 Kč |
| Arjan | 53 000 AED ≈ 304 000 Kč | 79 000 AED ≈ 453 000 Kč | 116 000 AED ≈ 666 000 Kč | neuvedeno | 89 000 AED ≈ 511 000 Kč |
| JVC (Jumeirah Village Circle) | 54 000 AED ≈ 310 000 Kč | 79 000 AED ≈ 453 000 Kč | 113 000 AED ≈ 649 000 Kč | neuvedeno | 81 000 AED ≈ 465 000 Kč |
| International City | 41 000 AED ≈ 235 000 Kč | 61 000 AED ≈ 350 000 Kč | 82 000 AED ≈ 471 000 Kč | neuvedeno | 60 000 AED ≈ 344 000 Kč |
Data k: 1. pololetí 2026 (leden až červen 2026). Zdroj: Bayut, Dubai Rental Market Report H1 2026, publikováno 15. 7. 2026, aktualizováno 28. 7. 2026. Roční nájmy v dirhamech (AED). Jde o průměry inzerovaných cen, ne o podepsané smlouvy, dojednaný nájem bývá níž. Pololetní průměr zahrnuje i měsíce březen až červen 2026, zkreslené regionálním konfliktem.
Kolik stojí dlouhodobý pronájem vily nebo domu v Dubaji?
Průměrný roční nájem vily začínal v prvním pololetí 2026 v lokalitách naší tabulky na zhruba 120 000 AED (≈ 689 000 Kč*) v DAMAC Hills 2 a končil na 1 738 000 AED (≈ 9 970 000 Kč*) na Palm Jumeirah, což je zároveň nejdražší adresa celého reportu. Vila v DAMAC Hills 2 tedy vyjde levněji než průměrný byt v Marině.
| Lokalita | Průměr za vilu | Z toho 4 bedroom (5+kk) |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | 1 738 000 AED ≈ 9 970 000 Kč | 1 381 000 AED ≈ 7 930 000 Kč |
| Dubai Hills Estate | 654 000 AED ≈ 3 750 000 Kč | 359 000 AED ≈ 2 060 000 Kč |
| Arabian Ranches | 411 000 AED ≈ 2 360 000 Kč | 404 000 AED ≈ 2 320 000 Kč |
| Dubai South | 172 000 AED ≈ 987 000 Kč | 191 000 AED ≈ 1 100 000 Kč |
| Mirdif | 159 000 AED ≈ 913 000 Kč | 166 000 AED ≈ 953 000 Kč |
| DAMAC Hills 2 | 120 000 AED ≈ 689 000 Kč | 124 000 AED ≈ 712 000 Kč |
Data k: 1. pololetí 2026, včetně měsíců březen až červen 2026, zkreslených regionálním konfliktem. Zdroj: Bayut, Dubai Rental Market Report H1 2026. Pozor, DAMAC Hills 2 (dříve Akoya Oxygen) je jiná komunita než DAMAC Hills, kde report uvádí průměrný nájem vily 263 000 AED (≈ 1 510 000 Kč*), tedy víc než dvojnásobek. Samotné označení „Akoya" k rozlišení nestačí, Bayut ho v inzerátech používá u obou. U levnějších komunit je čtyřložnicová vila nad průměrem, u dražších pod ním: průměr tam táhnou nahoru větší domy.
Majiteli slouží stejný řádek jako strop, ne jako cíl: inzerované průměry se dojednávají dolů a každý měsíc prázdné jednotky ukrojí dvanáctinu ročního nájmu, tedy 8,3 procenta.
Ceny nájmů v Dubaji v roce 2026: zdražily, nebo zlevnily?
Ve druhém čtvrtletí 2026 se nájmy otočily dolů: podle reportu CBRE za 2. čtvrtletí 2026 průměrně o 6,2 % proti předchozímu čtvrtletí a o 2,6 % meziročně. Že jde o obrat poprvé po letech, píše deník The National. Plošné zlevnění to ale není. Nájemní index REIDIN, ze kterého CBRE pro Dubaj vychází, sice za červen 2026 klesl o 2,55 % meziročně, u jednotlivých lokalit se trend rozchází: Bayut hlásí za první pololetí 2026 u bytů na Palm Jumeirah růst o 5,31 %, srovnávací období k tomu číslu ale neuvádí a na jiném místě reportu totéž číslo popisuje jako růst poptávky, ne nájmů.
Podle CBRE se trh zlomil na začátku března 2026 a konflikt trval i na konci června. Uvnitř tohoto období leží celé druhé čtvrtletí, meziroční i mezikvartální srovnání za něj proto berte s rezervou.
Podle výzkumu Cavendish Maxwell, který otiskl deník The National, se vyjednávací síla poprvé po letech přesunula k nájemcům. Za tři měsíce do května 2026 klesly nájmy o 1,1 %, nejvíc u vil a řadových domů (2,1 %), u bytů o 0,9 %. Proti květnu 2025 jsou podle téhož zdroje pořád zhruba 9 % výš, a v tom si zdroje odporují: CBRE hlásí meziročně 2,6 % dolů a REIDIN za červen 2,55 % dolů. Rozdíl není v desetinách, ale ve znaménku, protože každý index měří jiný koš nemovitostí a jiné okno. Mezikvartální obrat potvrzují oba, meziroční směr ne, berte proto zatím jen krátkodobý trend. Hrubý výnos uvádí Cavendish Maxwell v novějším reportu za první pololetí 2026, otištěném v Khaleej Times: k červnu 2026 vycházel na 6,9 % u bytů a 5,0 % u vil a řadových domů, před poplatky a správou. Pozor, tentýž report měří nájmy jinak než CBRE. Průměrné nájemné podle něj k červnu 2026 stouplo na 75,7 AED za čtvereční stopu ročně, tedy meziročně o 7,8 % nahoru. Rozdíl je v metodice, ne v realitě jednoho trhu.
Proč se dlouhodobý nájem v Dubaji platí ročně a co jsou šeky?
Protože se dubajský trh dlouhodobých pronájmů kotuje ročně, ne měsíčně: majitel chce krytí celého roku dopředu a nájemce mu ho dá sadou post-datovaných šeků, tedy šeků podepsaných při podpisu smlouvy, ale splatných až v dohodnutých termínech během roku. Podle vládního portálu u.ae lze nájem uhradit jednorázově i ve splátkách. Počet šeků si strany sjednávají volně, zákon do něj mluví jen podpůrně: článek 12 zákona č. 26 z roku 2007 určuje, že když se strany na termínech nedohodnou, platí se nájem ve čtyřech stejných splátkách. Jinak platí tržní logika: čím méně šeků, tím lepší cena, protože majitel nese menší riziko.
Kolik peněz potřebuju navíc k prvnímu nájmu?
U bytu za 90 000 AED (≈ 517 000 Kč*) ročně počítejte při podpisu zhruba s 11 600 AED (≈ 66 600 Kč*) navíc, z toho asi 6 500 AED (≈ 37 300 Kč*) jsou vratné kauce a 5 100 AED (≈ 29 300 Kč*) nevratné poplatky a provize. Konkrétně jde o registraci Ejari, kauci a poplatky u DEWA, pětiprocentní městský poplatek za bydlení a provizi makléři. Regulovaná je jen státní část, zbytek je smluvní zvyklost. Částky uvádíme podle ceníků a praxe ověřených k srpnu 2026.
- Ejari, registrace smlouvy: 177,75 AED (≈ 1 020 Kč*) online, 220 AED (≈ 1 260 Kč*) na trustee centru podle ceníku Dubai Land Department. Registrovat má podle portálu u.ae pronajímatel, v praxi ale poplatek často nese nájemce a na trustee centru je žadatelem právě on. Bez Ejari nepřipojíte DEWA.
- DEWA, elektřina a voda: vratná kauce 2 000 AED (≈ 11 500 Kč*) za byt a 4 000 AED (≈ 23 000 Kč*) za vilu. Aktivace stojí 125 AED (≈ 717 Kč*) u malých měřičů a 300 AED (≈ 1 720 Kč*) u velkých, k tomu tři desetidirhamové poplatky (registrace, knowledge a innovation fee), u bytu tedy celkem 155 AED (≈ 890 Kč*). Ceník uvádí DEWA, poslední aktualizace stránky 1. 1. 2026.
- Housing fee 5 %: městský poplatek ve výši 5 % z ročního nájmu, rozpuštěný do měsíčních faktur DEWA. Zdroj: u.ae.
- Provize makléři: sazbu žádný dubajský předpis nestanovuje, řídí se zprostředkovatelskou smlouvou. Portál u.ae uvádí provizi až do 5 % z nájmu, tržní zvyklostí v Dubaji je 5 % z ročního nájmu plus DPH při podpisu. Podle stanoviska Rental Disputes Center z února 2020 se při obnově smlouvy provize účtovat nemá, sám úřad ale dodává, že jasné ustanovení v zákoně chybí.
- Kauce majiteli: zákon č. 26 z roku 2007 ji v článku 20 umožňuje, výši neurčuje. Obvyklých 5 % u nezařízeného a 10 % u zařízeného bytu je tržní zvyklost, ne předpis.
- Chlazení a servisní poplatky: u jednotek napojených na district cooling má účet i fixní složku (capacity charge), kterou platíte při nulové spotřebě. Neplatí to ale všude, dubajský regulátor RSB tuhle složku od září 2025 u některých typů systémů omezuje. Kdo ji nese, musí být ve smlouvě. Servisní poplatky domu platí podle výkladu z ledna 2020 k zákonu č. 6 z roku 2019 vlastník, pokud si smlouva neurčí jinak. Přehodit je smlouvou na nájemce lze, vlastníka to ale odpovědnosti vůči správci domu nezbaví: když nájemce nezaplatí, dluh zůstává na jednotce.
Rozpis vstupního balíku u bytu za 90 000 AED (≈ 517 000 Kč*): Ejari 177,75 AED (≈ 1 020 Kč*), aktivace DEWA 155 AED (≈ 890 Kč*), provize 4 500 AED (≈ 25 800 Kč*) plus DPH 225 AED (≈ 1 290 Kč*), k tomu vratné kauce 2 000 AED (≈ 11 500 Kč*) u DEWA a 4 500 AED (≈ 25 800 Kč*) majiteli. Housing fee 4 500 AED (≈ 25 800 Kč*) se platí zvlášť, rozpuštěný do měsíčních faktur DEWA.
O kolik mi můžou zvýšit nájem při obnově smlouvy?
Nejvýše o 20 %, a jen když je váš nájem víc než 40 % pod tržním průměrem. Je-li rozdíl 10 % nebo menší, zvýšit nelze vůbec. Stropy přitom platí jen pro obnovu už běžící smlouvy, u první smlouvy si nájem sjednáte volně podle trhu. Přesná pásma určuje dekret č. 43 z roku 2013:
- až 10 % pod průměrem: zvýšení není možné,
- 11 až 20 % pod průměrem: nejvýše 5 %,
- 21 až 30 % pod průměrem: nejvýše 10 %,
- 31 až 40 % pod průměrem: nejvýše 15 %,
- více než 40 % pod průměrem: nejvýše 20 %.
Nejde o novinku roku 2026, procenta platí beze změny od 18. prosince 2013. Pro majitele je to strop, ne nárok: změnu musí oznámit ta strana, která ji chce, nejméně 90 dnů před vypršením smlouvy podle článku 14 zákona č. 26 z roku 2007 ve znění zákona č. 33 z roku 2008, lhůtu si lze sjednat jinou. Kdo ji zmešká, změnu na další období neprosadí a smlouva pokračuje za dosavadních podmínek, i kdyby kalkulačka DLD zvýšení povolovala. Když smlouva vyprší a nájemce v bytě zůstane, aniž by majitel namítal, obnoví se podle článku 6 téhož zákona sama za stejných podmínek. Chce-li majitel nájemce vystěhovat po skončení smlouvy, například kvůli prodeji, vlastnímu bydlení, demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci, musí to oznámit přes notáře nebo doporučeným dopisem nejméně 12 měsíců před datem vystěhování, ne před koncem smlouvy. U vlastního bydlení navíc musí doložit, že nemá jinou vhodnou nemovitost. V průběhu smlouvy zákon vystěhování připouští dřív, u neplacení nájmu 30 dnů od doručení výzvy. Když se strany neshodnou, rozhoduje Rental Dispute Settlement Centre při Dubai Land Department, zvláštní soud jen pro nájemní spory. Řídí se zněním smlouvy, záznamem v Ejari a datem oznámení, ne ústními dohodami.
Tržní průměr pro vaši lokalitu a velikost jednotky i povolené zvýšení spočítá kalkulačka indexu nájmů DLD, vstupuje do něj i klasifikace budovy ze Smart Rental Indexu spuštěného 2. ledna 2025. Podle zpráv z uvedení indexu jde o hodnocení jednou až pěti hvězdičkami, rozhodně ne o stupně A až D, jak se občas píše na realitních blozích. Povolené procento neurčují, ovlivňují jen výpočet průměru. Pozor, tabulky výš a tenhle průměr jsou dvě různá čísla: v tabulkách jsou inzerované ceny z Bayutu, kdežto strop pro zvýšení se počítá z průměru, který pro vaši budovu vrátí kalkulačka DLD. Inzerát sám o sobě právní váhu nemá. Jak se index sestavuje a co znamenají hvězdičky, rozebíráme ve vysvětlení indexu pronájmu.
Jak s tabulkou pracovat: nájemce a majitel
Hledáte, kde v Dubaji bydlet na rok
Vyberte řádek podle rozpočtu a připočtěte vstupní balík z kapitoly výš. Ceny jsou inzerované, prostor k vyjednávání je reálný. Jednotky k roční smlouvě vám vytipujeme na míru, napište nám. Pokud naopak hledáte ubytování na dny nebo týdny, patří vám naše nabídka prázdninových apartmánů, celý režim ubytování za noc shrnuje stránka pronájem bytu v Dubaji.
Máte v Dubaji byt a zvažujete roční nájem místo nocí
Přečtěte si stejnou tabulku obráceně: řádek vaší lokality a velikosti je horní hranice toho, co dnes trh unese. Jednoložnicový byt v JVC za 79 000 AED (≈ 453 000 Kč*) ročně odpovídá při celoměstském hrubém výnosu 6,9 %, který k červnu 2026 uvádí Cavendish Maxwell, pořizovací ceně kolem 1 150 000 AED (≈ 6 600 000 Kč*). Každý měsíc prázdna z ročního nájmu ukrojí 6 583 AED (≈ 37 800 Kč*), kdežto sleva 5 % při rychlejším podpisu stojí 3 950 AED (≈ 22 700 Kč*), tedy zhruba tři pětiny toho. Při klesajících nájmech proto rozhoduje rychlost obsazení víc než inzerovaná cena.
Roční smlouva vynáší obvykle méně než dobře obsazený krátkodobý pronájem, zato je to jedno rozhodnutí za rok místo provozu každý týden: žádné předávání klíčů, úklidy, sezonní ceny ani výkyvy obsazenosti. Pro majitele, který je v Česku a nechce svou dubajskou jednotku řešit denně, je to nejklidnější varianta. Jak se tři nejžádanější adresy liší profilem nájemců a poptávkou, rozebíráme ve srovnání Dubai Mariny, JBR a Downtownu.
Časté dotazy
Kolik stojí dlouhodobý pronájem bytu v Dubaji za měsíc?
Dubaj se u ročních smluv kotuje ročně, měsíční částka je jen přepočet: roční nájem z tabulky vydělte dvanácti. U JVC to z průměru za lokalitu (81 000 AED) dělá 6 750 AED (≈ 38 700 Kč*) měsíčně, u jednoložnicového bytu za 79 000 AED pak 6 583 AED (≈ 37 800 Kč*). Majitel ale bude chtít krytí celého roku předem, obvykle sadou post-datovaných šeků, ne měsíční platby jako v Česku.
Musím zaplatit celý roční nájem dopředu?
Nemusíte, je to věcí dohody. Zákon do počtu splátek mluví jen podpůrně: když se strany na termínech nedohodnou, platí se nájem ve čtyřech stejných splátkách. Běžně se dělí na jeden až šest post-datovaných šeků, u části inzerátů i na dvanáct. Méně šeků znamená v praxi lepší cenu, protože majitel nese menší riziko. Není to pravidlo, ale tržní logika, kterou lze při vyjednávání využít.
Můžu si pronajmout byt v Dubaji bez rezidentního víza?
Na roční smlouvu to jde jen výjimečně. Portál u.ae uvádí, že nájemce má doložit kopii pasu, platné rezidentní vízum a Emirates ID, k tomu post-datované šeky na dohodnuté období. Není to zákaz ze zákona, ale požadavek na doklady, který v praxi uplatňují majitelé i makléři, a bez Emirates ID stejně nezaregistrujete Ejari. Bez víza vám proto zbývá spíš krátkodobý režim, tedy licencované holiday homes a hotelové apartmány s cenou za noc. Rezidenci proto řešte dřív než hledání bytu.
Co je Ejari a kdo ho zařizuje?
Ejari je registrace nájemní smlouvy u Dubai Land Department. Registrovat má podle portálu u.ae pronajímatel, v praxi poplatek často nese nájemce. Stojí 177,75 AED (≈ 1 020 Kč*) online nebo 220 AED (≈ 1 260 Kč*) na trustee centru. Bez registrace nepřipojíte elektřinu a vodu u DEWA a nemáte doklad, o který se opře případný spor.
O kolik mi mohou zvýšit nájem při prodloužení smlouvy?
Podle dekretu č. 43 z roku 2013 od nuly do 20 % podle toho, jak hluboko je váš nájem pod tržním průměrem. Je-li rozdíl 10 % nebo menší, zvýšit nelze vůbec. Stropy platí jen pro obnovu, u první smlouvy je nájem volný. Změnu musí oznámit ta strana, která ji chce, nejméně 90 dnů předem, a kdo lhůtu zmešká, ji na další období neprosadí. Průměr pro vaši budovu spočítá kalkulačka indexu nájmů DLD.
Kolik si vezme správce za dlouhodobý pronájem bytu v Dubaji?
Sazby regulované nejsou a liší se podle režimu. U dlouhodobého pronájmu se odměna počítá z ročního nájmu, u krátkodobého z realizovaných tržeb, a zvlášť se řeší jednorázová provize za nalezení nájemce. Konkrétní číslo dáváme podle lokality, velikosti jednotky a rozsahu služeb, stav k srpnu 2026.
Vyplatí se majiteli dlouhodobý pronájem, nebo krátkodobý?
Záleží na tom, kolik času tomu chcete věnovat. Krátkodobý pronájem vydělá při dobré obsazenosti víc, ale je to provoz: licence, úklidy, předávání, ceny podle sezony. Roční smlouva vynáší méně a jednotku váže na celý rok, zato je bezúdržbová a příjem je předvídatelný. Majitelům, kteří jsou v Česku, obvykle počítáme obě varianty na konkrétní jednotce.
Co s tím dál
Máte v Dubaji nemovitost a nechcete ji řešit na dálku? Podívejte se, co obnáší naše správa nemovitostí. Postaráme se o nájemce, Ejari, inkaso i údržbu, vy dostáváte výnos a jedno vyúčtování. Spočítáme vám i to, jestli se vaší jednotce víc vyplatí roční nájem, nebo krátkodobý režim.
Uvažujete v Dubaji o koupi investiční jednotky? Projděte si naši nabídku projektů na prodej a napište nám, do jakého rozpočtu míříte. Vytipujeme jednotky odpovídající dnešnímu trhu.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro srpen 2026: 1 AED = 5,739 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
