Jak koupit byt v Dubaji: Podrobný průvodce pro rok 2025

Panorama Dubaje se neustále rozrůstá, ale pravidla pro získání jeho části konečně dozrála. Ať už sníte o loftu v Business Bay nebo studiu v Jumeirah Village Circle, proces koupě se řídí předvídatelným postupem. Projděte si ho jednou a přechod od neformálního prohlížení k získání digitálního vlastnického listu bude mnohem méně skličující.

Shrnutí plateb a požadavků na prodej nemovitosti

Než se pustíme do podrobného popisu, zde je stručný přehled hlavních poplatků, se kterými se setkáte, a toho, co musí prodávající poskytnout při prodeji nemovitosti.

Přehled klíčových poplatků

• 4 % poplatek DLD za převod: Uplatňuje se na dohodnutou kupní cenu při převodu.
• Poplatek za list vlastnictví
  • Sekundární trh: 580 AED za transakci
  • Off-plan: část 4% poplatku za převod DLD, žádný samostatný poplatek
• Administrativní poplatek za Off-Plan: 1,100–5,000 AED (stanoveno developery)
• Poplatek správci
  • Sekundární trh: 4 250 AED
  • Off-plan: žádný poplatek správci
• Provize agenta (sekundární trh): 2 % z prodejní ceny + 5 % DPH, hradí kupující.
• Náklady na hypotéku (v případě financování): 0,25 % z částky úvěru + 290 AED za registraci hypotéky.
• Způsoby platby
  • Bankovní šek je vyžadován pouze pro cenu nemovitosti
  • Všechny ostatní poplatky (převod, listina, správce, hypotéka) lze uhradit kreditní/debetní kartou
• Roční servisní poplatky: Vypočítávají se na metr čtvereční a zahrnují údržbu vstupních hal, bazénů, zeleně, rezervní fondy atd.

Nákup na sekundárním trhu

1. Ověřte si, že můžete koupit tam, kde chcete

Cizí státní příslušníci mohou nakupovat nemovitosti v osobním vlastnictví pouze v určených oblastech. Vše mimo tyto zóny je obvykle v nájmu (10–90 let) a mnohem omezenější. Než podáte nabídku, zkontrolujte interaktivní mapu Dubajského pozemkového úřadu – nebo nechte svého agenta potvrdit, že se nemovitost nachází v zóně osobního vlastnictví.

Hlavní zóny s nemovitostmi v osobním vlastnictví

• Dubai Marina
• Downtown Dubai
• Business Bay
• Palm Jumeirah
• Jumeirah Beach Residence (JBR)
• Jumeirah Lake Towers (JLT)
• Dubai South
• Dubai Hills Estate
• Dubai Silicon Oasis
• Dubai Sports City
• Dubai Festival City (vyhrazené oblasti)
• International City
• Discovery Gardens
• Jumeirah Village Circle (JVC)
• Jumeirah Village Triangle (JVT)
• Bluewaters Island
• City Walk
• Dubai Waterfront
• Dubailand (vybrané projekty)

Oblíbené vily a komunity s komplexním plánem v zónách s právem volného vlastnictví

• Arabian Ranches 1, 2 & 3
• Emirates Hills
• Jumeirah Islands
• Jumeirah Park
• The Lakes
• The Meadows
• The Springs
• Jumeirah Golf Estates
• The Sustainable City
• The Valley
• The Villa (Dubailand)
• Meydan City
• Uptown Motor City
• Falcon City of Wonders
• Damac Hills
• Damac Hills 2
• Damac Lagoons
• Town Square
• Culture Village
• Layan Community
• Remraam
• Ibn Battuta Gate Residences
• Legends
• Polo Residence (Meydan)
• Palazzo Versace Residences
• D1 Tower
• Skycourt Towers

2. Stanovte si realistický celkový rozpočet

Inzerovaná cena je pouze výchozím bodem. Počítejte s přibližně 7–8 % navíc na pokrytí:

• 4 % poplatek za převod DLD (z kupní ceny)
• poplatek za list vlastnictví ve výši 580 AED (sekundární trh)
• 4 250 AED za správcovský poplatek
• 2 % provize realitní kanceláře + 5 % DPH
• Pokud financujete hypotékou, připočtěte 0,25 % z úvěru a 290 AED za registraci.

Důležité je, že pouze cena nemovitosti musí být zaplacena manažerským šekem – všechny ostatní poplatky lze uhradit kartou v den převodu.

3. Zajistěte si financování před zahájením jednání

Prodejci málokdy čekají na schválení banky. Pokud je to důležité, zajistěte si financování, například předběžné schválení hypotéky, abyste podpořili svou nabídku na koupi. Aktuální pravidla centrální banky doporučují expatům zajistit si až 80 % úvěru k hodnotě nemovitosti při nákupu do 5 milionů AED. Občanům Spojených arabských emirátů se doporučuje zajistit si až 85 % LTV. Je důležité si uvědomit, že předběžné schválení zůstává v platnosti přibližně 60 dní, což vám dává jistotu a vyjednávací sílu.

4. Spolupracujte pouze s agenty s licencí RERA

Agentura pro regulaci nemovitostí vydává každému makléři šestimístné identifikační číslo licence RERA, které musí být uvedeno na jeho vizitkách a v e-mailových podpisech. Nezapomeňte si vyžádat číslo RERA prodejního agenta a zkontrolovat ho ve veřejném registru RERA. Licencovaní agenti jsou povinni:

• Používat formulář F (memorandum o porozumění)
• vybírat 10% zálohu, která bude uložena v úschově u správce
• Zapsat potenciální transakci do portálu Dubai REST, aby byly zajištěny dohodnuté podmínky

5. Porozumění memorandu o porozumění (MoU)

Nyní, když máte potvrzenou cenu, platební kalendář a termíny předání, musí kupující i prodávající podepsat formulář F a předložit 10% zálohu úschovné kanceláři, která ji uloží do úschovy. Poté musí prodávající požádat developera o vystavení potvrzení o bezdlužnosti, aby potvrdil, že všechny poplatky za služby jsou uhrazeny. Tento proces obvykle trvá 3–10 pracovních dnů.

• Během této lhůty připravte šek na celou kupní cenu a mějte připravenou kreditní/debetní kartu, abyste mohli bez prodlení uhradit zbývající poplatky.

6. Dokončete převod v správcovském centru DLD

V naplánovaný den se kupující a prodávající (nebo jejich zmocnění zástupci) setkají v správcovské kanceláři schválené DLD. Budete:

1. Předáte šek na cenu nemovitosti
2. Zaplatíte 4% poplatek za převod, poplatek za list vlastnictví, poplatek správci a případné hypoteční poplatky kartou. 
3. Prodávající podepíše formuláře o uvolnění a během několika minut správce nahraje dokumenty na pozemkový úřad. Po nahrání se spustí odeslání e-mailu s digitálním listem vlastnictví jako dokladem o vlastnictví.

7. Převzetí klíčů a připojení služeb

S novým listem vlastnictví a souhlasem developera navštivte správu komunity, kde si vyzvednete přístupové karty a parkovací povolení. Poté si zřiďte účty u DEWA pro elektřinu a vodu a aktivujte předplatné district cooling, které vaše budova vyžaduje. Nezapomeňte si naplánovat rozpočet na roční servisní poplatky (ceny za čtvereční stopu), které financují údržbu lobby, bazénů, zeleně a rezervního fondu.

8. Objevte výhody zlatého víza

Investice ve výši 2 milionů AED nebo více do nemovitosti v osobním vlastnictví (buď plně zaplacené, nebo hypotékou, aby vaše čistá investice zůstala nad touto hranicí) vás opravňuje k získání desetiletého zlatého víza v Dubaji. V mnoha případech může zlaté vízum získat také váš manžel/manželka, děti a další závislé osoby. Mnoho kupujících záměrně strukturová plány vkladů nebo předčasných splátek tak, aby překročili hranici 2 milionů AED a zajistili si dlouhodobý pobyt spolu se svým novým domovem. Přečtěte si více o požadavcích na zlaté vízum a standardní vízum pro investory do nemovitostí.

Koupě nemovitosti ve výstavbě (Off-Plan)

Proces koupě nemovitosti ve výstavbě je podobný jako na sekundárním trhu, ale s několika klíčovými rozdíly:

1. Vyberte si jednotku na základě prodejní nabídky
   V případě potřeby si ověřte způsobilost k nabytí vlastnického práva a zkontrolujte půdorys, výhled, poplatky za služby a platební plán.
2. Zašlete dokumenty kupujícího agentovi
   Nerezidenti: pas.
   Rezidenti: pas, emirátský průkaz totožnosti, vízum, e-mail, adresa bydliště a telefonní číslo.
3. Rezervujte si nemovitost
   Zaplaťte rezervační poplatek developera (obvykle 10 000 až 50 000 AED) za rezervaci jednotky.
4. Podepište rezervační smlouvu
   Developer vystaví smlouvu, kterou si můžete prohlédnout a podepsat.
5. Proveďte první platbu a zaplaťte poplatek DLD
   Do 5 až 15 dnů zaplaťte 20 % ceny (minus rezervační poplatek) a 4% poplatek DLD za registraci.
6. Podepište smlouvu o prodeji a koupi (SPA)
   SPA je vytvořena a podepsána po dokončení počátečních plateb a KYC.
7. Obdržíte Oqood a budete postupovat podle platebního plánu
   Vaše jednotka je registrována na Oqood; pokračujte ve splátkách vázaných na stavbu až do předání.

Prodej nemovitosti: Kontrolní seznam a postup pro prodávajícího

Pokud chcete prodat nemovitost na sekundárním trhu, potřebujete k zahájení procesu následující:

1. Požadované dokumenty a informace
   • Originální kopie listu vlastnictví nemovitosti 
   • Kopie platného pasu kupujícího, platného víza, emirátského průkazu totožnosti 
   • Telefonní číslo a e-mailová adresa
   • Vyplněný formulář Know-Your-Customer (KYC)
2. Smlouva A (zmocnění agentury)
   • Co to je: Online smlouva uzavřená prostřednictvím vládního portálu, která opravňuje naši agenturu k propagaci a prodeji vaší nemovitosti.
   • Klíčové pojmy: Přibližná prodejní cena, doba trvání smlouvy, exkluzivita (až tři smlouvy na jednu nemovitost) a naše provize.
   • Postup: Obdržíte e-mail s odkazem – kliknutím potvrdíte a aktivujete inzerát.
3. Proces prodeje
   • Záruční vklad: Jakmile kupující podá vážnou nabídku, poskytne 10% záruční šek na vaše jméno. Tento šek držíme v úschově až do dokončení převodu.
   • Smlouva F (kupní smlouva): Tento dokument, vytvořený online, formálně zavazuje kupujícího i prodávajícího. Kupní smlouva vysvětluje srozumitelným jazykem prodejní cenu, datum převodu, všechny provize makléře a veškeré další podmínky, které jste do smlouvy zahrnuli.
   • Potvrzení a koordinace: Poté, co obě strany souhlasí se smlouvou F, váš makléř se domluví s dubajským pozemkovým úřadem na termínu převodu v kanceláři místního správce.

4. Kdo co platí:

• Prodávající: Odpovídá za získání a zaplacení osvědčení o bezúhonnosti (NOC) od developera.
• Kupující: Hradí 4% poplatek Dubajského pozemkového úřadu za převod spolu s poplatkem správce.

Uzavření obchodu: klíčové body

Koupě bytu v Dubaji je jednoduchá, pokud dodržíte následující postup: ověřte lokalitu, spočítejte všechny poplatky, zajistěte financování, obraťte se na profesionály s licencí RERA a v den převodu mějte po ruce všechny šeky. Postupujte podle těchto kroků a můžete se dostat od první prohlídky k předání klíčů za pouhý měsíc a zároveň získat další výhodu v podobě zlatého víza. Pokud byste chtěli více přizpůsobené poradenství nebo seznam prověřených nemovitostí, tým Czechin pro nemovitosti je připraven vás provést procesem investování do nemovitostí v Dubaji krok za krokem.