Golden Visa v Dubaji za nemovitost: podmínky, poplatky a postup v roce 2026

Golden Visa v Dubaji je desetileté rezidenční vízum, které dostanete jako vlastník nemovitosti v hodnotě aspoň 2 000 000 AED (≈ 11 880 000 Kč*). Kdo na tuto hranici nedosáhne, může jako vlastník požádat o dvouleté rezidenční vízum. Podmínky se ale v posledních letech několikrát změnily a oficiální zdroje si v některých bodech dodnes neodpovídají. Prošli jsme je k 10. listopadu 2026 přímo na stránkách dubajského katastru (Dubai Land Department, DLD), dubajského imigračního úřadu (GDRFA) a federálního úřadu pro pobyt cizinců (ICP) a sepsali, co platí, kolik to stojí a kde je potřeba posoudit konkrétní případ.

Co je Golden Visa a co vám dá?

Golden Visa je rezidenční vízum na 10 let, které se po uplynutí dá obnovit, pokud dál splňujete stejné podmínky. Starší přehledy, včetně tabulky na vládním portálu u.ae, u nemovitostí ještě uvádějí pět let. To platilo do roku 2022, dnes katastr DLD, imigrační úřad GDRFA i federální úřad ICP shodně uvádějí deset let. Vlastníkům nemovitostí ho vydává dubajský imigrační úřad GDRFA na základě vlastnictví, které ověří katastr DLD.

• Deset let bez sponzora. Vízum není navázané na zaměstnavatele ani na jinou osobu, podle průvodce ICP sponzora nepotřebujete.
• Pobyt mimo SAE bez omezení. U běžného rezidenčního víza se musíte do Emirátů vrátit aspoň jednou za šest měsíců (u.ae), držitel Golden Visa je podle GDRFA z tohoto pravidla vyňatý.
• Rodina. Na své vízum můžete vzít manžela nebo manželku, děti bez ohledu na věk (pokud nejsou v manželství) a rodiče. Povolení k pobytu dostanou na stejnou dobu jako vy, tedy nejvýš na 10 let. Sponzorovat můžete i domácí pracovníky.
• Emirates ID. Součástí vyřízení je průkaz totožnosti pro obyvatele SAE, rovněž na 10 let.

Golden Visa ale neznamená občanství ani automaticky daňovou rezidenci v SAE. K daním se dostaneme níž.

Kolik musí nemovitost stát, aby na Golden Visa stačila?

Nejméně 2 000 000 AED (≈ 11 880 000 Kč*). Podle podmínek DLD jde o jednu nebo více nemovitostí, které celé vlastníte a jsou zapsané na vaše jméno. Hodnoty se sčítají, takže stačí i dva menší byty, které dohromady dosáhnou aspoň 2 000 000 AED.

• Jaká hodnota rozhoduje. DLD ve své službě mluví o kupní ceně v době koupě. GDRFA připouští i certifikát o ocenění od kanceláře s licencí DLD, takže byt, který od koupě zhodnotil, může projít i s nižší kupní cenou. Nárok na to ale není, rozhoduje úřad. Ocenění bytu přes DLD stojí podle DLD 4 000 AED (≈ 23 800 Kč*) a drobné poplatky, při podání v servisním centru se připlácí jeho odměna. Centrum Cube uvádí jinou částku, cenu proto ověřujeme předem.
• Spoluvlastnictví. Když nemovitost vlastníte s někým dalším, musí mít podle GDRFA váš podíl hodnotu aspoň 2 000 000 AED.
• Manželé. Servisní centrum DLD Cube uvádí, že u společného bytu manželů v hodnotě 2 000 000 až 4 000 000 AED (≈ 11 880 000 až 23 760 000 Kč*) žádá jen jeden z nich (při nestejných podílech ten s větším) a druhého vezme na vízum jako rodinného příslušníka. Oddací list musí být ověřený ministerstvem zahraničí SAE (MOFA) a úředně přeložený do arabštiny.
• Jen dubajský katastr. Nemovitost v jiném emirátu ani ve čtvrti DIFC se do žádosti podle centra Cube nepočítá.

Jde Golden Visa získat s hypotékou?

Ano, nemovitost může být financovaná úvěrem od banky v SAE. Banka musí podle podmínek služby na stránce DLD vydat souhlas (no-objection letter, NOC), že nemá námitky proti vydání víza, a uvést v něm zaplacenou a zbývající částku.

Kolik musí být splaceno, ale oficiální stránky neuvádějí jednotně. Podmínky DLD žádné minimum nestanoví, popis téže služby na stejné stránce přitom zmiňuje potvrzení banky o zaplacených 2 milionech AED. Podobně se rozcházejí i dvě stránky GDRFA. Než kvůli vízu koupíte byt na hypotéku, ověříme, co úřad požaduje ve vašem konkrétním případě.

Platí Golden Visa i pro rozestavěný byt?

Může, ale není to automatické. Federální úřad ICP ve svém průvodci Golden Visa uvádí, že se počítá i koupě jednoho nebo více rozestavěných bytů (off-plan) v celkové hodnotě aspoň 2 000 000 AED, pokud je koupíte od developera schváleného místním úřadem. Dubajský katastr ve své službě podmínky pro off-plan nezveřejňuje a mezi doklady chce list vlastnictví. Servisní centrum Cube u nemovitosti kupované od developera chce výpis plateb, proto takový případ ověřujeme před podpisem smlouvy.

Když kupujete rozestavěný byt na splátky a vízum je hlavní důvod koupě, řekněte nám to dřív, než podepíšete kupní smlouvu. Projekt a platební kalendář pak vybereme s ohledem na podmínky víza. V nabídce máme projekty, kde základní cena hranici 2 milionů AED přesahuje, například Artistry Residences v Design District, Cove by Ellington nebo Hado by Beyond na Dubai Islands. Jak u nás probíhá celý nákup investiční nemovitosti, najdete zvlášť.

Kolik stojí vyřízení Golden Visa?

Pro hlavního žadatele 9 884,75 AED (≈ 58 700 Kč*) podle sazebníku DLD. K tomu zdravotní pojištění, které musíte mít vy i rodina po celou dobu platnosti víza (ICP), případně ocenění nemovitosti a ověřené překlady dokladů.

Položka	Částka
Lékařská prohlídka	700 AED ≈ 4 160 Kč
Emirates ID na 10 let	1 153 AED ≈ 6 850 Kč
Potvrzení povolení k pobytu na 10 let	2 856,75 AED ≈ 17 000 Kč
Poplatek DLD	4 020 AED ≈ 23 900 Kč
Administrativní poplatky	1 155 AED ≈ 6 860 Kč
Celkem pro hlavního žadatele	9 884,75 AED ≈ 58 700 Kč
Každý rodinný příslušník nebo rodič, 10 let	5 774,50 AED ≈ 34 300 Kč
Otevření spisu pro sponzorování rodiny, jednou	318,75 AED ≈ 1 890 Kč
Příplatek za každou sponzorovanou osobu	100 AED ≈ 594 Kč

Vyřízení trvá podle DLD 7 až 10 pracovních dnů. Servisní centrum Cube uvádí na svém webu celkovou částku o 100 AED vyšší, proto poplatky před platbou vždy ověřujeme.

Jak probíhá žádost o Golden Visa?

Žádost se podává přes smluvní servisní centra DLD a žadatel u ní musí být osobně v SAE, zastoupit se nedá.

1. Ověření nároku. List vlastnictví (e-Title Deed) na vaše jméno, u hypotéky souhlas banky, u bytu kupovaného od developera výpis plateb (podle centra Cube), případně ocenění.
2. Vstupní vízum, pokud jste mimo SAE. Kdo splňuje podmínky a je v cizině, dostane podle ICP vstupní vízum na šest měsíců s možností prodloužení o dalších šest, aby vše stihl vyřídit na místě.
3. Podání žádosti. Pas, list vlastnictví, fotografie, případně dosavadní Emirates ID a rezidenční vízum. Přijímá ji některé ze smluvních center DLD, například Cube nebo kancelář Golden Visa v Dubai World Trade Centre.
4. Lékařská prohlídka a Emirates ID. Obojí je v ceně z tabulky.
5. Vydání víza, podle DLD do 7 až 10 pracovních dnů.

Dubajský imigrační úřad a katastr v dubnu 2026 podepsaly memorandum, podle kterého se rezidenční služby pro vlastníky nemovitostí převedou do jednoho kanálu GDRFA. Datum převodu zpráva neuvádí, k 10. 11. 2026 DLD dál uvádí svá smluvní centra.

Co se stane, když nemovitost prodáte?

Po dobu platnosti Golden Visa ji prodat nemůžete. GDRFA vyžaduje, aby na nemovitosti bylo podle postupů katastru DLD zapsané omezení, které má zajistit, že ji budete vlastnit po celou dobu platnosti víza, a výslovně uvádí, že s ní po tu dobu nesmíte nakládat.

Golden Visa se proto hodí k nemovitosti, kterou chcete dlouhodobě držet, ne k bytu, který plánujete za dva roky prodat se ziskem. Když se plány změní, je potřeba nejdřív vyřešit vízum a omezení u katastru. Přesný postup jsme na stránkách DLD nenašli, ověříme ho pro konkrétní případ.

Podmínkou platnosti je podle GDRFA i to, že uživíte sebe a rodinu bez státní podpory. Po deseti letech se vízum dá obnovit, pokud podmínky dál splňujete.

Co když na 2 miliony AED nedosáhnete?

Pak připadá v úvahu dvouleté rezidenční vízum pro vlastníky nemovitostí. Podle DLD o něj může požádat vlastník bez ohledu na hodnotu nemovitosti a spoluvlastník, pokud má jeho podíl hodnotu aspoň 400 000 AED (≈ 2 380 000 Kč*). Další podmínky uvádí GDRFA:

• Jen hotová nemovitost. Nemovitost musí být dokončená a obyvatelná, rozestavěný byt nestačí.
• Příjem. Měsíční příjem aspoň 10 000 AED (≈ 59 400 Kč*) nebo doložená finanční soběstačnost, k žádosti se přikládá výpis z účtu za posledních šest měsíců.
• Poplatek pro hlavního žadatele je podle DLD 10 212,50 AED (≈ 60 700 Kč*), vyřízení trvá 7 až 10 pracovních dnů. Mezi doklady je i výpis z rejstříku trestů vydaný v Dubaji.
• Hypotéka. Stránka DLD ji u dvouletého víza nezmiňuje, servisní centrum Cube k žádosti chce potvrzení banky.

Výjimka z pravidla o pobytu mimo SAE se podle GDRFA týká držitelů Golden Visa, u dvouletého víza s ní nepočítejte.

Znamená Golden Visa, že přestanete platit daně v Česku?

Ne, samo vízum nic takového neznamená. Daňovým rezidentem SAE se podle rozhodnutí vlády SAE č. 85/2022 stáváte hlavně fyzickým pobytem: 183 dnů během 12 po sobě jdoucích měsíců, nebo aspoň 90 dnů, pokud máte rezidenční vízum a k tomu trvalé bydlení nebo práci v SAE. Kde jste daňovým rezidentem z pohledu Česka, se posuzuje podle českého zákona zvlášť. Berte to jako orientaci, ne jako daňovou radu, u konkrétního případu doporučujeme daňového poradce.

Jak vám s Golden Visa pomůžeme?

Jsme realitní kancelář s licencí RERA (ORN 45274) a vlastní kanceláří v Arjanu, na trhu přes šest let. Pomůžeme vybrat nemovitost, která podmínky víza splní, a u každé varianty (hypotéka, rozestavěný byt, spoluvlastnictví) podmínky ověřujeme pro konkrétní případ ještě před koupí. Samotné vízum vydává úřad GDRFA, žádosti přijímají smluvní servisní centra DLD.

Hledáte nemovitost, která na Golden Visa dosáhne? Projděte si aktuální nabídku projektů v Dubaji, podmínky víza pro váš případ probereme na úvodní konzultaci.

Byt v Dubaji už máte a budete většinu roku v Česku? Správu nemovitosti převezmeme za vás: pronájem, hosty, úklid i údržbu. Kolik vám z pronájmu reálně zůstane, rozebírá článek o hrubém a čistém výnosu, jak funguje správa bytu na dálku, najdete v samostatném textu.

Nejčastější dotazy

Kolik musí stát nemovitost na Golden Visa v Dubaji?

Nejméně 2 000 000 AED (≈ 11 880 000 Kč*). Může jít o jednu nemovitost, nebo o několik nemovitostí v Dubaji, které dohromady dosáhnou aspoň této hodnoty, pokud je celé vlastníte na své jméno. U spoluvlastnictví musí mít hodnotu 2 miliony AED váš podíl. Rozhoduje hodnota doložená katastrem DLD, obvykle kupní cena v listu vlastnictví.

Můžu dostat Golden Visa, když mám na byt hypotéku?

Ano. Úvěr musí být od banky v SAE a banka vydá souhlas (NOC), ve kterém uvede zaplacenou a zbývající částku. Jestli musí být splacené celé 2 miliony AED, uvádějí oficiální stránky DLD a GDRFA nejednotně, a to i v rámci jednoho úřadu. Proto to před koupí ověřujeme pro konkrétní případ.

Dá se Golden Visa získat na rozestavěný byt?

Federální úřad ICP to připouští, pokud kupujete off-plan od developera schváleného místním úřadem a celková hodnota je aspoň 2 000 000 AED. Dubajský katastr podmínky pro off-plan nezveřejňuje a mezi doklady chce list vlastnictví. Centrum Cube u nemovitosti kupované od developera chce výpis plateb, proto takový případ ověřujeme před podpisem smlouvy.

Kolik stojí vyřízení Golden Visa?

Pro hlavního žadatele 9 884,75 AED (≈ 58 700 Kč*) podle sazebníku DLD, vyřízení trvá 7 až 10 pracovních dnů. Každý rodinný příslušník stojí 5 774,50 AED (≈ 34 300 Kč*) a 100 AED příplatek, jednou se platí 318,75 AED za otevření spisu. K tomu je potřeba zdravotní pojištění pro celou rodinu.

Musím v Dubaji žít, aby mi Golden Visa nepropadla?

Ne. Běžné rezidenční vízum vyžaduje návrat do SAE aspoň jednou za šest měsíců, držitel Golden Visa je ale podle GDRFA z tohoto pravidla vyňatý. Vízum zaniká, jen když vyprší, zatímco jste v cizině. Daňovým rezidentem SAE se ovšem bez fyzického pobytu v Emirátech nestanete.

Jaké vízum dostanu za levnější nemovitost?

Dvouleté rezidenční vízum pro vlastníky. Podle DLD na něj má nárok vlastník bez ohledu na hodnotu nemovitosti a spoluvlastník s podílem aspoň 400 000 AED (≈ 2 380 000 Kč*). GDRFA ale chce dokončenou, obyvatelnou nemovitost a měsíční příjem aspoň 10 000 AED (≈ 59 400 Kč*). Poplatek je 10 212,50 AED (≈ 60 700 Kč*).

* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro listopad 2026: 1 AED = 5,939 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.