Čeština
Dubajský realitní trh v roce 2026 zpomalil, ale ne tak, jak se to obvykle popisuje. Objemy obchodů spadly, ceny zatím drží a nájmy klesají. Nejtvrdší je letošek pro majitele, kteří pronajímají krátkodobě. Sesbírali jsme čísla z primárních zdrojů za první pololetí a červenec 2026 a přeložili je do toho, co znamenají pro Čecha, který v Dubaji nemovitost vlastní nebo o ní uvažuje.
Hned na začátku upozorňujeme na jednu věc, kvůli které si titulky v médiích tak odporují: každý zdroj počítá něco jiného. Než se pustíte do porovnávání procent, přečtěte si druhou kapitolu. Bez ní se v číslech o dubajském trhu ztratí i člověk z oboru.
Obsah
Jak si dubajský realitní trh vedl v prvním pololetí 2026?
Objemy obchodů výrazně klesly, ceny zůstaly meziročně mírně nad loňskem. Rozhodující je ale rozdělení roku na dvě poloviny: první čtvrtletí bylo rekordní, druhé přineslo prudký propad.
Jediné oficiální číslo, které Dubai Land Department za rok 2026 zveřejnil ve vlastní tiskové zprávě, je za první čtvrtletí. DLD hlásí za Q1 2026 transakce za 252 miliard AED (≈ 1,45 bilionu Kč*), meziročně o 31 % víc v hodnotě a o 6 % víc v počtu. Investorská základna se rozšířila na 48 448 investorů, z toho 29 312 nových.
Druhé čtvrtletí bylo jiný příběh. REIDIN napočítal za Q2 2026 36 620 rezidenčních obchodů za 87,94 miliardy AED (≈ 505 miliard Kč*), tedy mezičtvrtletně o 19 % méně obchodů a o 36 % nižší hodnotu. Analytici CBRE popisují ve své čtvrtletní zprávě o trhu SAE zlom od začátku března a čekají, že pokles bude ještě pokračovat.
Červenec přinesl mírné oživení. Podle dat DLD zpracovaných agenturou Al Masdar se v červenci 2026 prodalo 13 930 nemovitostí za 34,88 miliardy AED (≈ 200 miliard Kč*), meziměsíčně o 6,9 % víc v hodnotě a o 1,2 % víc v počtu.
Proč se čísla o dubajském trhu v médiích tak liší?
Protože každý zdroj měří jiný koš obchodů, a téměř nikdo to v titulku neuvede. Rozdíl mezi nejnižším a nejvyšším publikovaným číslem za stejné pololetí je skoro dvojnásobný.
| Hodnota | Počet | Co je v tom zahrnuté | Zdroj |
|---|---|---|---|
| 419,9 mld. AED ≈ 2,41 bilionu Kč | 112 850 | všechny úkony včetně hypoték a darování | DLD přes Emirates 24/7 |
| 286,43 mld. AED ≈ 1,64 bilionu Kč | 86 005 | jen prodeje: jednotky, budovy i pozemky | DLD přes Khaleej Times |
| 221,4 mld. AED ≈ 1,27 bilionu Kč | 79 300 | jen rezidenční nemovitosti | Cavendish Maxwell |
Všechna tři čísla jsou správná. Popisují ale tři různé věci, takže je nelze srovnávat mezi sebou ani proti loňským číslům, aniž byste věděli, co v loňském čísle bylo. Přesně tady vzniká většina rozporů, na které v článcích narazíte.
Ukázkový příklad z letošního srpna: několik médií napsalo, že nájmy v Dubaji vzrostly o 1,9 %. Ta hodnota nepopisuje výši nájemného, ale počet registrovaných nájemních smluv za prvních sedm měsíců roku podle analýzy fäm Properties. S poklesem nájemného, který hlásí CBRE i REIDIN, si tedy neodporuje, měří něco jiného. Nájemní aktivita roste, ceny nájmů klesají, obojí platí zároveň.
Meziroční srovnání celého pololetí proto v tomto článku neuvádíme jako jedno tvrdé číslo. Podle výpočtu z dat DLD, který publikoval Khaleej Times, je hodnota prodejů za H1 2026 zhruba o 12 % pod rekordním prvním pololetím 2025. Jiné agregace docházejí k jiným procentům, protože pracují s jinou základnou. Co je jisté a na čem se zdroje shodují: v počtu obchodů je letošní druhé čtvrtletí výrazně pod loňským, v řádu desítek procent.
Klesají ceny nemovitostí v Dubaji?
Zatím ne, meziročně jsou ceny stále nad loňskou úrovní. Tempo růstu se ale zastavilo a mezičtvrtletně už řada lokalit klesá.
CBRE uvádí za druhé čtvrtletí 2026 meziroční růst cen o 1,9 % u všech nemovitostí, o 1,3 % u bytů a o 5,7 % u vil. Ve stejné zprávě ale výslovně čeká, že se příští čtvrtletí překlopí do minusu, až se registrační data dorovnají realitě trhu. Cavendish Maxwell naměřil v červnu průměrnou cenu 1 639 AED (≈ 9 406 Kč*) za čtvereční stopu, mezičtvrtletně o 2,6 % níž.
Pro českého čtenáře je srozumitelnější přepočet na metry čtvereční. Čtvereční stopa je zhruba desetina metru čtverečního, takže dubajské ceny vypadají takto:
| Typ nemovitosti | Za čtvereční stopu | Za metr čtvereční |
|---|---|---|
| Byty | 1 791 AED ≈ 10 279 Kč | 19 278 AED ≈ 110 637 Kč |
| Vily a řadové domy | 2 325 AED ≈ 13 343 Kč | 25 026 AED ≈ 143 625 Kč |
| Průměr trhu (červen, Cavendish Maxwell) | 1 639 AED ≈ 9 406 Kč | 17 642 AED ≈ 101 248 Kč |
Průměr ale zakrývá velké rozdíly mezi lokalitami. Mezičtvrtletně podle CBRE klesly ceny bytů na Palm Jumeirah o 9 %, v Business Bay a Downtown zhruba o 7 %, zatímco DIFC a Meydan si drží úroveň. U vil klesly Jumeirah Golf Estates o 8 %, Sustainable City o 7 % a Dubai Hills o 5 %.
Jestli vás zajímá, jak se dubajský trh choval v předchozích cyklech, rozebíráme to v článku o tom, jak dubajský trh přežil velké krize.
Co se děje s nájmy v Dubaji?
Nájmy klesají, a to je nejvýraznější letošní změna. Mezičtvrtletní pokles hlásí shodně všechny sledované zdroje.
CBRE naměřil za druhé čtvrtletí 2026 mezičtvrtletní pokles nájmů o 6,2 % celkově, o 6,5 % u bytů a o 4,0 % u vil. REIDIN hlásí za červen pokles indexu nájmů o 2,16 % proti květnu.
U meziroční změny si ale zdroje odporují a je poctivé to říct nahlas. CBRE uvádí meziroční pokles o 2,6 %, REIDIN o 2,55 %, zatímco Cavendish Maxwell hlásí za stejné období meziroční růst o 7,8 %. Není to chyba jednoho z nich: každý sleduje jiný koš nemovitostí a jinou metodiku. Pokud vám někdo prezentuje jedno z těchto čísel jako „situaci na trhu", vybírá si. Krátkodobý směr je jasný a všichni se na něm shodnou, roční bilance jasná není.
Podle lokalit byl mezičtvrtletní propad nájmů nejsilnější tam, kde se nejvíc stavělo a kde je nejvíc krátkodobých pronájmů:
| Lokalita | Typ | Změna za čtvrtletí |
|---|---|---|
| Dubai Hills Estate | vily | -12 % |
| Al Barsha | vily | -11 % |
| Downtown Dubai | byty | -11 % |
| Dubai Hills Estate | byty | -10 % |
| Dubai Marina | byty | -10 % |
| Jumeirah Park | vily | -8 % |
Odolnější byly podle CBRE Dubai Festival City a Green Community West. Dvě věty ze zprávy CBRE jsou pro majitele důležitější než všechna procenta dohromady: nové nájemní smlouvy se dnes sjednávají výrazně níž než obnovy těch stávajících a na dlouhodobý trh přetékají bývalé krátkodobé pronájmy, což nájmy dál tlačí dolů.
Konkrétní roční nájmy podle lokalit i to, o kolik smí majitel při obnově zvýšit nájem, rozebíráme v samostatném článku o cenách nájmů v Dubaji v roce 2026.
Proč je rok 2026 nejtvrdší pro krátkodobé pronájmy?
Protože se sešly dvě věci najednou: výrazně méně hostů a výrazně více konkurence. Pro majitele, kteří pronajímají přes noc, je to podstatnější než pohyb cen nemovitostí.
Hotelová data v CBRE zprávě, měřená společností Co-Star, ukazují za první pololetí 2026 proti stejnému období 2025 tohle:
| Trh | Obsazenost | ADR | RevPAR |
|---|---|---|---|
| Dubaj | -30,3 b. | -7,0 % | -35,2 % |
| SAE celkem | -27,7 b. | -5,6 % | -31,8 % |
| Abú Dhabí | -16,8 b. | -4,3 % | -20,3 % |
| Ras Al Khaimah | -32,1 b. | +5,2 % | -28,6 % |
Propad tržeb na pokoj o 35 % v Dubaji není drobná výchylka. Krátkodobé pronájmy sdílejí stejné hosty jako hotely, takže se jich to týká přímo.
Ke slabší poptávce se přidala silnější konkurence. Podle indexu First Class Property Management publikovaného v Khaleej Times bylo ke konci druhého čtvrtletí 2026 v Dubaji 33 795 aktivních inzerátů krátkodobých pronájmů, meziročně o 10,2 % víc. Proti lednovému vrcholu 36 500 inzerátů je to sice o 7 % méně, ale meziroční směr je jasný: o menší koláč se dělí víc jednotek.
Dvě čísla ze stejného zdroje ale ukazují, kde je ještě prostor. Průměrná délka pobytu se prodloužila z pěti nocí na šest, což snižuje počet předávek i úklidů na stejnou tržbu. A zatímco obsazenost v Downtown Dubai byla 59 % a v Dubai Creek Harbour 66 %, profesionálně spravovaná portfolia hlásila 87 %. Ten rozdíl je letos podstatnější než v předchozích letech, protože v silném roce uživí trh i špatně řízenou jednotku, ve slabém ne.
Hrubý výnos u jednoložnicových bytů činí podle stejného indexu 7,2 % v krátkodobém režimu proti 5,2 % v dlouhodobém. Krátkodobý pronájem tedy pořád vydělá víc, ale rozdíl dvou procentních bodů je potřeba poměřit s prací, kterou to obnáší. Rozdíly mezi oběma režimy jsme podrobně rozebrali v článku o krátkodobých a dlouhodobých pronájmech.
Kolik nových bytů v Dubaji přibylo?
Za první pololetí 2026 bylo dokončeno zhruba 18 000 až 24 800 jednotek podle toho, který zdroj počítáte. To je citelně víc než loni a je to hlavní důvod, proč klesají nájmy.
Cavendish Maxwell uvádí za první pololetí 24 800 dodaných jednotek, meziročně skoro o 38 % víc a o 12 % víc než ve druhé polovině roku 2025. CBRE ve své zprávě pracuje s číslem kolem 18 000. Rozdíl jde na vrub odlišné definici dokončené jednotky, obě čísla ale míří stejným směrem.
Zajímavější je druhá polovina té statistiky. Nových projektů výrazně ubylo: v prvním pololetí 2026 developeři uvedli 28 000 jednotek ve 124 projektech, zatímco ve stejném období 2025 to bylo 102 000 jednotek ve 410 projektech. Nabídka, která dnes tlačí nájmy dolů, je tedy z velké části doběh starších projektů. Za dva až tři roky bude přírůstek nové nabídky podstatně nižší.
Roste ještě dubajská populace?
Ano, a to je nejsilnější argument proti katastrofickým scénářům. K 30. červenci 2026 mělo město 4 741 335 obyvatel a od ledna přibylo 161 335 lidí, tedy zhruba 23 000 měsíčně.
Tempo růstu ve druhém čtvrtletí 2026 zrychlilo na 1,86 % proti 1,55 % v prvním. Pozor na jedno srovnání, které se v článcích často míchá: údaj 4,58 milionu obyvatel a růst o 7,5 % se vztahuje ke konci roku 2025, ne k dnešku. Ve stejné větě pak obě čísla vypadají jako rozpor, přitom jde o dva různé okamžiky.
Poptávku po bydlení potvrzují i vízová data. Podle údajů GDRFA Dubaj bylo za první pololetí 2026 vydáno 1 051 978 nových rezidenčních víz, obnoveno 910 552 a uděleno zhruba 66 000 zlatých víz.
Makroekonomické pozadí je ale letos slabší, než se čekalo. Prognóza růstu HDP Spojených arabských emirátů pro rok 2026 se posunula na -0,04 %, přestože na začátku roku se počítalo s růstem o 4,8 %. Inflace v Dubaji dosáhla v červnu 5,7 % meziročně, nejvíc od srpna 2022. Pro rok 2027 se očekává návrat k růstu okolo 5 %.
Co z toho plyne pro majitele nemovitosti v Dubaji?
Letošní rok je o řízení jednotky, ne o čekání na růst ceny. Konkrétně doporučujeme čtyři věci.
- Počítejte s nižší obsazeností i cenou za noc. Rozpočet postavený na loňských číslech letos nevyjde. Když si počítáte návratnost, vezměte letošní obsazenost, ne tu z roku 2025.
- Zvažte přechod na roční smlouvu, ale se znalostí čísel. Dlouhodobý pronájem letos vynáší méně, zato je předvídatelný a bezúdržbový. Zároveň platí, že nová nájemní smlouva se dnes uzavírá níž než obnova, takže načasování hraje roli.
- U obnovy si ohlídejte lhůtu. Změnu nájmu musí strana, která ji chce, oznámit nejméně 90 dnů předem. V klesajícím trhu to platí i obráceně: nájemce může chtít snížení a majitel, který lhůtu prošvihne, si podmínky na další rok nezmění.
- Rozdíl mezi 59 % a 87 % obsazenosti je celý váš letošní výnos. V roce, kdy trh netáhne, rozhoduje kvalita správy: cenotvorba podle sezony, rychlost reakce na poptávky, hodnocení, fotky a údržba.
Pokud v Dubaji nemovitost vlastníte a řídíte ji na dálku z Česka, spočítáme vám oba režimy na konkrétní jednotce a s letošními čísly. Podívejte se, co obnáší naše správa nemovitostí.
Je rok 2026 dobrá doba na nákup nemovitosti v Dubaji?
Pro kupujícího je letošní trh příznivější než loňský. Vyjednávací pozice se poprvé po letech posunula na jeho stranu.
Ukazuje to i struktura obchodů. V červenci 2026 tvořily hotové nemovitosti jen 30,9 % počtu obchodů, ale 54,2 % jejich hodnoty, protože 4 308 obchodů s hotovými nemovitostmi mělo hodnotu 18,92 miliardy AED (≈ 108,6 miliardy Kč*), zatímco 9 622 off-plan obchodů 15,96 miliardy AED (≈ 91,6 miliardy Kč*). Zájem se přesouvá k tomu, co je hotové a hned vydělává.
Tři věci, na které bychom letos dávali pozor:
- Lokalita rozhoduje víc než dřív. Rozptyl mezi lokalitami je letos velký: zatímco Palm Jumeirah u bytů mezičtvrtletně klesla o 9 %, DIFC a Meydan drží. Průměr trhu vám o konkrétní budově neřekne nic.
- U off-plan počítejte s doběhem nabídky. Jednotka dodaná do trhu, kde se za pololetí dodalo přes 20 000 dalších, se pronajímá jinak než před třemi lety.
- Ptejte se na reálnou obsazenost, ne na inzerovaný výnos. Hrubý výnos 7,2 % platí při dobré obsazenosti a profesionální správě, ne automaticky.
Konkrétní jednotky v lokalitách zmíněných v článku najdete v naší nabídce, například byt v Downtown Dubai, byt v Dubai Marině nebo byt v Business Bay. Kompletní přehled je v nabídce nemovitostí, širší souvislosti investování rozebíráme na stránce investiční nemovitosti. Aktuální byty k pronájmu jsou na stránce pronájem bytu v Dubaji.
Nejčastější dotazy
Klesají v roce 2026 ceny nemovitostí v Dubaji?
Meziročně zatím ne. CBRE uvádí za druhé čtvrtletí 2026 růst cen o 1,9 % proti loňsku, u vil o 5,7 %. Mezičtvrtletně už ale řada lokalit klesá, například byty na Palm Jumeirah o 9 %. CBRE zároveň očekává, že se meziroční srovnání překlopí do minusu v následujícím čtvrtletí.
O kolik klesly nájmy v Dubaji v roce 2026?
Mezičtvrtletně o 6,2 % podle CBRE, u bytů o 6,5 %. U meziroční změny si zdroje odporují: CBRE hlásí pokles o 2,6 % a REIDIN o 2,55 %, zatímco Cavendish Maxwell růst o 7,8 %. Každý sleduje jiný koš nemovitostí, proto se čísla rozcházejí.
Proč se čísla o dubajském trhu v různých článcích tak liší?
Protože každý zdroj počítá jiný koš obchodů. Za první pololetí 2026 existují tři platná čísla: 419,9 miliardy AED (≈ 2,41 bilionu Kč*) za všechny úkony včetně hypoték, 286,43 miliardy (≈ 1,64 bilionu Kč*) za samotné prodeje a 221,4 miliardy (≈ 1,27 bilionu Kč*) za rezidenční nemovitosti.
Vyplatí se v roce 2026 krátkodobý pronájem?
Vydělá stále víc než dlouhodobý, hrubý výnos u jednoložnicových bytů je 7,2 % proti 5,2 %. Letos je ale náročnější: tržby na pokoj v hotelnictví spadly o 35 % a inzerátů přibylo o 10,2 %. Rozhoduje kvalita správy, profesionálně spravovaná portfolia hlásí obsazenost 87 % proti 59 % v Downtownu.
Kolik nových bytů se v Dubaji dokončilo v roce 2026?
Za první pololetí zhruba 18 000 až 24 800 jednotek podle metodiky zdroje, meziročně o 38 % víc. Nových projektů ale výrazně ubylo: 28 000 jednotek ve 124 uvedeních proti 102 000 jednotkám ve 410 uvedeních o rok dřív. Tlak nové nabídky by tak měl za dva až tři roky polevit.
Roste ještě počet obyvatel Dubaje?
Ano. K 30. červenci 2026 žilo v Dubaji 4 741 335 lidí a od ledna přibylo 161 335 obyvatel, tedy asi 23 000 měsíčně. Tempo ve druhém čtvrtletí zrychlilo na 1,86 %. Údaj 4,58 milionu se vztahuje ke konci roku 2025, nejde tedy o rozpor, ale o jiný okamžik měření.
Je teď dobrá doba koupit nemovitost v Dubaji?
Pro kupujícího je pozice letos lepší než loni, protože prodávající jsou ochotnější vyjednávat a nabídka je široká. Rozptyl mezi lokalitami je ale velký, takže průměr trhu nevypovídá o konkrétní budově. Doporučujeme ověřovat reálnou obsazenost jednotky, ne inzerovaný výnos.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro srpen 2026: 1 AED = 5,739 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
