Čeština
Každý měsíc zveřejníme, jak si vedlo portfolio krátkodobých pronájmů, které v Dubaji spravujeme. Skutečná obsazenost krátkodobých pronájmů v Dubaji z našeho reportingu, ne odhad z inzerátů. Tohle je první díl, za srpen 2026.
Řeč je o krátkodobém ubytování, tedy o holiday homes s cenou za noc. Jak se liší od ročního nájmu, rozebíráme v porovnání krátkodobých a dlouhodobých pronájmů.
Obsah
Srpen 2026 v číslech
| Ukazatel | Srpen 2026 |
|---|---|
| Obsazenost portfolia | 77,45 % |
| Prodané noci | 2 545 |
| Průměrná cena za noc | 208,51 AED ≈ 1 190 Kč |
| Nově vytvořené rezervace | 183 |
| Rozptyl tržeb v průběhu měsíce | od minus 6,8 % do plus 6,2 % |
Jak si CzechIn vedl v srpnu?
Dobře, a to v měsíci, který k tomu nesvádí. Srpen patří v Dubaji k nejteplejším měsícům roku a poptávka je v něm jiná než v zimní sezoně. Portfolio přesto prodalo 2 545 nocí a drželo obsazenost nad třemi čtvrtinami.
Nejvíc vypovídá poslední řádek tabulky. Tržby byly v průběhu měsíce téměř ploché: nejsilnější dvoudenní úsek byl jen o 13,9 % nad nejslabším a od průměru se žádný neodchýlil o víc než sedm procent. Znamená to, že měsíc nestál na jednom silném týdnu a že v něm nebylo mrtvé období, které by výnos stáhlo.
Jak ta čísla číst
Ke každému ukazateli patří jedna věc, bez které se dá přečíst špatně. Tenhle výklad platí i pro čísla, která uvidíte od svého správce.
- Obsazenost je poměr prodaných nocí k nocím dostupným, ne průměr obsazeností jednotlivých bytů. Vyšší číslo tedy neznamená, že se dobře daří každé jednotce. Srovnávat se dá jen se stejně počítanou obsazeností za stejně dlouhé období.
- Průměrná cena za noc je průměrná sazba, tak jak ji rezervační systém vykazuje. Není to tržba dělená počtem nocí, ta obsahuje i úklid a další položky a vyšla by vyšší. Je to zároveň průměr přes studia i větší byty, takže o konkrétní jednotce neříká nic.
- Počet rezervací měří poptávku, ne výnos. Sto osmdesát tři nových rezervací je zhruba šest denně, ale delší pobyty znamenají méně rezervací a přitom vyšší obsazenost. Rostoucí počet rezervací při stejné obsazenosti tedy signalizuje kratší pobyty, ne lepší měsíc.
- Rozptyl tržeb ukazuje, jestli měsíc stojí na špičce. Čím menší rozptyl, tím rovnoměrněji je kalendář zaplněný. Velký rozptyl bývá u jednotek, které vyprodá jedna akce nebo jeden dlouhý pobyt, a mezi nimi stojí prázdné.
Odkud přišli hosté
| Rezervační kanál | Podíl na tržbách | Podíl na nocích | Podíl na rezervacích |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 77,99 % | 73,0 % | 63,93 % |
| Booking.com | 16,97 % | 19,7 % | 20,22 % |
| Přímé rezervace | 4,43 % | 6,9 % | 14,21 % |
| Vlastní rezervační web | 0,61 % | 0,4 % | 0,55 % |
Tři sloupce vedle sebe říkají víc než jeden. Rozdíl mezi podílem na rezervacích a podílem na tržbách je totiž délka a cena pobytu:
- Airbnb: 63,93 % rezervací, ale 78 % tržeb. Jedna rezervace odtud pokryje víc nocí a nese víc peněz. Je to kanál pro delší a hodnotnější pobyty.
- Booking.com: všechny tři podíly kolem 17 až 20 %. Chová se nejvyrovnaněji, přináší zhruba stejný díl rezervací, nocí i tržeb.
- Přímé rezervace: 14,21 % rezervací, 4,43 % tržeb. Kratší a levnější pobyty, zato bez provize portálu, takže majiteli z nich zůstane vyšší podíl.
V srpnu k těmto čtyřem kanálům přibyla první rezervace z Expedie a první od partnerské sítě. Distribuci řídíme aktivně právě proto, aby obsazenost nestála na jediné platformě.
Co sledovat v zářijovém díle
Od dalšího dílu přibude srovnání s předchozím měsícem, protože oba exporty už budou pořízené se shodným nastavením a rozdíl mezi měsíci tak bude popisovat skutečnost, ne metodiku. Zajímavé budou tři věci:
- Jestli s koncem léta poroste cena za noc. Sezona v Dubaji se otevírá na podzim a vrcholí v zimě, podle Úřadu pro ekonomiku a cestovní ruch byl loni nejsilnějším měsícem prosinec jako vůbec první měsíc nad dva miliony návštěvníků. Projeví se to dřív v sazbě než v obsazenosti.
- Jestli se srovná poměr rezervací a nocí. Kratší podzimní pobyty by znamenaly víc rezervací při podobné obsazenosti.
- Jestli povyroste podíl přímých rezervací. Je to kanál bez provize portálu, takže každý procentní bod se propíše rovnou do výnosu majitele.
Odkud čísla pocházejí
Z našeho reportingu v systému Hostaway za období od 1. do 31. srpna 2026, za všechny spravované jednotky a všechny rezervační kanály. Jsou to údaje za portfolio jako celek, ne za jednu jednotku. Co všechno správa obnáší, od šeků a registrace v Ejari po hlášení hostů, rozebíráme v článku o správě nemovitosti v Dubaji na dálku.
Máte v Dubaji byt? Projdeme s vámi, jakou obsazenost a jakou cenu za noc má vaše jednotka reálně na dosah. Začněte na stránce správy nemovitostí, nebo si prohlédněte nabídku pronájmů, kterých se čísla týkají, například apartmán 1+kk v JVC. Nabídku i podmínky shrnuje stránka pronájem bytu v Dubaji.
Nemovitost teprve vybíráte? Podívejte se na nabídku projektů v Dubaji a řekneme si, jaký typ jednotky se v krátkodobém pronájmu vyplácí nejvíc.
Nejčastější dotazy
Jaká byla obsazenost krátkodobých pronájmů v Dubaji v srpnu 2026?
Portfolio, které spravuje CzechIn.ae, mělo v srpnu 2026 obsazenost 77,45 % při 2 545 prodaných nocích. Je to poměr prodaných nocí k dostupným za celé portfolio, ne průměr obsazeností jednotlivých bytů, a týká se krátkodobého ubytování s cenou za noc.
Kolik se v Dubaji platilo za noc v srpnu 2026?
Průměrná sazba byla ve spravovaném portfoliu 208,51 AED (≈ 1 190 Kč*). Není to tržba dělená počtem nocí, ta obsahuje i úklid a vyšla by vyšší. Je to průměr přes všechny typy jednotek a lokality, takže o konkrétním bytě neříká nic.
Znamená víc rezervací vyšší výnos z pronájmu?
Ne nutně. Počet rezervací měří poptávku, ne peníze. Delší pobyty znamenají méně rezervací a přitom vyšší obsazenost, kratší pobyty naopak. Sledujte proto počet rezervací vždy vedle obsazenosti a průměrné sazby za noc. Samotné číslo o výnosu neprozradí nic, protože nerozliší týdenní pobyt od jedné noci.
Proč se u obsazenosti sleduje i rozptyl tržeb?
Protože ukazuje, jestli měsíc stojí na jednom silném týdnu. V srpnu 2026 byl nejsilnější dvoudenní úsek jen o 13,9 % nad nejslabším, takže kalendář byl zaplněný rovnoměrně. Velký rozptyl bývá u jednotek, mezi jejichž pobyty zůstávají prázdná okna, a je to signál, že se dá pracovat s cenou.
Jak často budou tato čísla vycházet?
Jednou měsíčně, vždy první středu v měsíci a vždy za měsíc předchozí. Metodika i sledované ukazatele zůstanou stejné, aby se dala čísla porovnávat mezi měsíci. Srpen 2026 je první díl, od dalšího bude přehled obsahovat i srovnání s předchozím měsícem.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro září 2026: 1 AED = 5,685 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
