Čeština
Zakladatele a výkonného ředitele společnosti Czechin, Jiřího Chlebka, oslovila česká média, aby vysvětlil, co se dnes děje na realitním trhu v Dubaji. V rozhovorech pro CNN Prima News a v podcastu CzechCrunch popsal aktuální situaci ve městě, které si dlouhodobě budovalo pověst jednoho z nejatraktivnějších investičních trhů na světě – a které nyní poprvé po letech čelí vážné zkoušce v podobě geopolitického napětí na Blízkém východě.
Jiří Chlebek žije v emirátu už 14 let a jeho firma spravuje více než 100 investičních nemovitostí určených ke krátkodobému pronájmu. Právě praktická zkušenost z první linie trhu byla důvodem, proč si ho obě redakce vybraly jako experta pro vysvětlení toho, jak Dubaj funguje v době nejistoty.
Silný fundament, který prošel nejednou krizí
Za úspěchem Dubaje stojí podle Chlebka dlouhodobě budovaný základ, který městu pomáhá vstřebávat i nečekané otřesy.
„Fundament Dubaje, který si vybudovala za poslední dobu, je opravdu obrovský. Prošla si nejednou krizí a vždy z ní vyšla silnější,“ uvedl v rozhovoru pro CNN Prima News.
Právě stabilita a schopnost rychlé reakce na krizové situace jsou podle něj důvodem, proč investoři Dubaji stále důvěřují. „Bezpečnost je tam stále na velmi vysoké úrovni, mimo jiné díky obranným systémům, do kterých emiráty dlouhodobě investují,“ dodává. Do obrany přitom emiráty vkládají obrovské prostředky – řádově stovky miliard ročně –, což investorům dává pocit jistoty i v době, kdy regionem létají rakety.
Život ve městě: „covidová atmosféra“, ale ekonomika běží dál
Současné napětí na Blízkém východě nelze ignorovat, každodenní život se ale nezastavil. V podcastu CzechCrunch Chlebek přirovnává atmosféru ve městě k době covidu – ulice jsou klidnější, restaurace volnější, ale ekonomika interně funguje.
„Doprava z Dubaje už není taková jako na začátku konfliktu. Let je asi o hodinu a půl delší, protože se létá přes Egypt. Není to napřímo jako dřív,“ popisuje jednu z viditelných změn. Na druhou stranu se paradoxně zlepšila dopravní situace ve městě: „Nemáme zácpy, což je skvělé,“ říká s nadsázkou.
Realita na místě je proměnlivá a obyvatelé se jí přizpůsobili.
Propad obsazenosti z 95 % na 20 % – a rychlá stabilizace
Nejtvrdší dopad krize je vidět na číslech krátkodobých pronájmů. Rozdíl před a po vypuknutí konfliktu byl podle Chlebka dramatický.
„Před konfliktem jsme měli obsazenost necelých 95 %. První týden po vypuknutí konfliktu to spadlo na zhruba 20 %,“ popsal pro CNN Prima News. Hotely se přitom dodnes potýkají s obsazeností kolem 20 až 25 %.
Díky rychlé reakci a změně strategie se ale situaci podařilo částečně stabilizovat. „Pomocí cenové strategie jsme se dostali na 57 %, což je v současné době nad průměrem,“ vysvětluje. Klíčem byla okamžitá úprava cen tak, aby firma oslovila dlouhodobější klienty, kteří v Dubaji žijí. „Díky tomu dokážeme investorům pokrýt náklady na provoz jejich nemovitostí,“ doplňuje.
Lidé mění chování: místo roku jen měsíc
Krize zásadně proměnila i chování klientů. Zatímco dříve byl standardem dlouhodobý pronájem, dnes lidé preferují flexibilitu.
„Ti, kteří hledali bydlení na 12 měsíců, si dnes raději berou apartmán na měsíc nebo dva. Je to reakce na nejistotu,“ říká Chlebek. Místo turistů tak přibývá lidí, kteří přijíždějí pracovně nebo zvažují dlouhodobý pobyt – a právě tato změna podle něj pomohla částečně vyrovnat výpadek turistů.
Bezpečný přístav? Dubaj si pověst drží
Navzdory otřesu Dubaj podle Chlebka neztratila pověst bezpečného místa pro byznys. „Jako investoři se tam stále cítíme bezpečně. Interní život funguje, firmy fungují dobře. Nevidíme zásadní změny,“ zdůrazňuje.
Panika mezi investory se zatím nedostavila. „Naši investoři nepanikaří. A ani to není dobrý nápad – prodávat v momentě, kdy trh klesá, je to nejhorší, co může investor udělat,“ upozorňuje. Zkušenější investoři podle něj zachovávají klid: „Mají takzvané diamantové ruce – drží a nepanikaří. To je v této situaci často nejlepší strategie.“
Na trhu zatím nejsou žádné indikace pro takzvané distress deals, tedy prodeje pod tlakem. „V tuto chvíli nedochází k žádným takzvaným distress dealům, ceny nemovitostí se zásadně nemění,“ potvrzuje Chlebek. Zásadní je podle něj v této době komunikace: „Investory pravidelně informujeme, posíláme jim aktuální data a vývoj situace.“
Krize jako příležitost: levnější vstup na trh
Změny se odehrávají hlavně pod povrchem. Ceny nemovitostí sice výrazně neklesají, developeři – zejména ti renomovaní – ale reagují úpravou platebních podmínek, což otevírá prostor pro připravené investory.
„Dříve se platilo 50 % během výstavby a 50 % po dokončení. Dnes je to často 30 % a 70 %. Finanční zátěž investora je tak výrazně nižší,“ vysvětluje Chlebek. „Někteří investoři dnes vidí šanci nakupovat, protože se mění podmínky developerů,“ dodává. Slevy zatím nejsou běžné, platební plány jsou ale mnohem flexibilnější.
Výnosy 6 až 8 % ročně. Proč Dubaj láká Čechy
Jedním z hlavních důvodů, proč Češi vyhledávají investiční nemovitosti v Dubaji, jsou stabilní výnosy. Ty se podle Chlebka dlouhodobě pohybují mezi 6 až 8 % ročně.
„To je výrazně více než v České republice. Navíc je tu i potenciál růstu hodnoty nemovitostí,“ říká. Startovací cena menšího bytu v lokalitách dále od moře se přitom pohybuje kolem 750 tisíc dirhamů, tedy přibližně 4,5 milionu korun – v porovnání s Prahou tak může jít o konkurenceschopnou nabídku.
I zahraniční investor může v Dubaji dosáhnout na hypotéku, proces je ale náročnější než v Česku. „Musíte doložit příjmy, bankovní historii, mít vlastní kapitál. Není to jednoduché, ale možné to je,“ upozorňuje Chlebek. Sám v minulosti získal úrok kolem 3,5 %, což je v porovnání s českým trhem velmi zajímavé.
Vláda reaguje: levnější peníze a podpora bank
Dubajská vláda podle Chlebka reaguje rychle a systematicky. Na první dopady krize odpověděla okamžitě zavedením cenových stropů na potraviny a podporou firem, například formou odkladů plateb.
„Začala pumpovat peníze do bank, aby byly připravené na oživení trhu. Cílem je, aby si lidé mohli půjčovat levněji, až se situace uklidní,“ popisuje. Tento krok má do budoucna přilákat nové investory a podpořit realitní trh.
Pozor na „hype“ makléře
S rostoucím zájmem o Dubaj roste i počet zprostředkovatelů – a ne všichni jsou důvěryhodní. „Investor by si měl ověřit, s kým jedná. Zkontrolovat licenci, firmu, reference. Nestačí jen profil na sociálních sítích,“ varuje Chlebek před „hype“ makléři ze sociálních médií.
Doporučuje využít oficiální databáze a aplikace, kde lze ověřit registraci makléře, například aplikaci Dubai REST.
Daně a právní záležitosti: na co Češi nesmí zapomenout
Chlebek upozorňuje české investory na jeden zásadní bod. I když v Dubaji neexistuje daň z příjmu z nemovitosti, jako čeští daňoví rezidenti musí tyto příjmy přiznat a zdanit v České republice. Doporučuje také myslet na právní záležitosti spojené s dubajským majetkem – například na poslední vůli.
Emirates mindset: hotelové standardy v každém apartmánu
V podcastu CzechCrunch Chlebek prozradil i osobní příběh, který stojí za přístupem Czechin. V Dubaji žije 14 let a začínal jako vedoucí kabiny u letecké společnosti Emirates, což mu dalo smysl pro servis a kvalitu. Tento „Emirates mindset“ přenesl do správy nemovitostí – jeho apartmány mají hotelové standardy včetně papučí, hygienických sad a kvalitních postelí.
Svůj byznys rozjel v letech 2019 a 2020, kdy byly ceny v lokalitách jako Jumeirah Village Circle na dně – byt se tehdy dal pořídit zhruba za 2,5 milionu korun, dnes stojí dvojnásobek. Ve své práci dnes využívá i moderní technologie. Dubaj je podle něj technologicky desítky let před Evropou: pro komunikaci s hosty 24/7 využívá umělou inteligenci, která šetří náklady a zajišťuje rychlou odezvu, a běžnou agendu řeší přes státní aplikace.
Test odolnosti: bublina, nebo promyšlený systém?
Současná krize je podle Chlebka zásadní zkouškou, která ukáže skutečnou sílu Dubaje. Scénáře o splasknutí realitní bubliny ale odmítá.
„Není to žádná bublina ani výstřelek. Je to systém postavený na kapitálu ze zahraničí. Do Dubaje se před konfliktem stěhovalo až 16 tisíc lidí měsíčně,“ připomíná. Právě tento dlouhodobý růst podle něj dokazuje, že nejde o krátkodobý trend, ale o funkční ekonomiku řízenou vizionáři, kteří implementují to nejlepší z globálních ekonomik.
Navzdory napětí Dubaj dál investuje do infrastruktury a rozvoje. „Budují nové cyklostezky, parky, zavádějí inovace jako létající taxíky. Ten rozvoj se tam nezastavil,“ popisuje. Právě schopnost adaptace a dlouhodobá vize jsou podle něj důvodem, proč ekonomika emirátu roste tempem kolem 4 až 5 % ročně.
Klíčem k úspěchu je podle Chlebka informovanost a spolupráce s odborníky. „Každá investice má rizika. Důležité je vědět, do čeho jdu,“ dodává. A krizi vnímá především jako příležitost k diverzifikaci portfolia: „Je to test, který ukáže světu, o čem Dubaj skutečně je,“ uzavírá.
Jiří Chlebek poskytl rozhovory pro CNN Prima News a podcast CzechCrunch. Hledáte spolehlivého partnera pro investice do nemovitostí v Dubaji? Společnost Czechin nabízí českým a slovenským investorům kompletní servis – od výběru investiční nemovitosti až po její profesionální správu s hotelovým standardem.
