Čeština
Když si necháte spočítat výnos z pronájmu v Dubaji, skoro vždycky dostanete hrubé číslo. Roční nájem dělený kupní cenou, nic víc. U jednoložnicového bytu v JVC to dnes vychází na 6,89 %. Majiteli z toho ale po zaplacení servisních poplatků, správy a jednoho měsíce prázdna zůstane 4,10 až 5,24 %. Tenhle text ukazuje celý výpočet, položku po položce, ať víte, které číslo vám kdo říká.
Počítáme s dlouhodobým pronájmem, tedy roční smlouvou a nájemcem, který v bytě bydlí. Krátkodobému ubytování za noc, které provozuje většina našich klientů, patří samostatná kapitola níž. Jsou to dva různé produkty s jinými náklady a čísla z jednoho na druhý přenášet nejde.
Obsah
Co je hrubý a co čistý výnos z pronájmu?
Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou, čistý výnos je totéž po odečtení nákladů, které nese majitel. Rozdíl mezi nimi je v Dubaji zhruba čtvrtina až dvě pětiny hrubého čísla.
- Hrubý výnos = roční nájem ÷ kupní cena × 100. Je to číslo z inzerátů a z tržních reportů.
- Čistý výnos = (roční nájem minus roční náklady majitele) ÷ kupní cena × 100. Je to číslo, které vám opravdu přistane na účtu.
Hrubý výnos má smysl na jedinou věc: rychle porovnat dvě lokality mezi sebou. Jakmile se rozhodujete o konkrétním bytě, je k ničemu, protože dvě jednotky se stejným hrubým výnosem mohou mít čistý výnos rozdílný o celý procentní bod. Rozhoduje o tom hlavně jedna položka, servisní poplatky, a ta se počítá z plochy, ne z nájmu.
Jaký je hrubý výnos z pronájmu v Dubaji v roce 2026?
U bytů se pohybuje zhruba od 4,8 % do 8,1 % podle lokality a velikosti. Tabulka níž porovnává jednoložnicové byty v pěti lokalitách, které Češi kupují nejčastěji. Nájem i cenu bereme ze stejného zdroje a stejného období, tedy z reportu portálu Bayut o nájemním trhu a o prodejním trhu za první pololetí 2026, aby čitatel i jmenovatel měřily totéž.
| Lokalita | Roční nájem | Kupní cena | Hrubý výnos |
|---|---|---|---|
| Arjan | 79 000 AED ≈ 449 000 Kč | 1 170 000 AED ≈ 6 650 000 Kč | 6,75 % |
| JVC | 79 000 AED ≈ 449 000 Kč | 1 146 000 AED ≈ 6 520 000 Kč | 6,89 % |
| Business Bay | 104 000 AED ≈ 591 000 Kč | 1 617 000 AED ≈ 9 190 000 Kč | 6,43 % |
| Dubai Marina | 103 000 AED ≈ 586 000 Kč | 1 717 000 AED ≈ 9 760 000 Kč | 6,00 % |
| Downtown Dubai | 133 000 AED ≈ 756 000 Kč | 2 381 000 AED ≈ 13 540 000 Kč | 5,59 % |
Platí přitom dvě pravidelnosti. Čím dražší adresa, tím nižší výnos: Downtown vynáší o 1,3 procentního bodu méně než JVC, protože kupní ceny tam rostly rychleji než nájmy. A čím menší jednotka, tím vyšší výnos: garsonka v Arjanu vychází na 8,10 % a v JVC na 7,83 %, kdežto dvouložnicový byt v JVC na 6,27 % a třípokojový v Downtownu na 4,84 %.
Pozor na jednu věc: celoměstské průměry si letos odporují. Cavendish Maxwell uvádí v reportu za první pololetí 2026, který otiskl deník Khaleej Times, hrubý výnos 6,9 % u bytů a 5,0 % u vil a řadových domů. Index First Class Property Management za druhé čtvrtletí 2026 přitom pro srovnatelné jednoložnicové byty uvádí u dlouhodobého pronájmu jen 5,2 %. Rozdíl 1,7 procentního bodu není chyba jednoho z nich, každý měří jiný koš jednotek a jiné období. Je to nejlepší důkaz toho, že podle celoměstského průměru se o konkrétním bytě rozhodnout nedá.
Co z výnosu platí majitel a co nájemce?
V Dubaji nese majitel servisní poplatky, správu a údržbu, kdežto nájemce si platí energie, spotřebu chlazení a bytový poplatek obci. Pro majitele z Česka je to příznivější rozdělení, než na jaké je zvyklý doma, protože účet za chlazení v dubajském klimatu nejde na jeho vrub.
Majitel platí:
- servisní poplatky za společné části budovy, které jsou největší a nejproměnlivější položkou,
- odměnu správci, u dlouhodobého pronájmu obvykle 5 až 8 % ročního nájmu podle přehledu portálu Property Finder z února 2026,
- zprostředkování nájemce, když ho shání správcovská firma, obvykle ve výši jednoho měsíčního nájmu,
- opravy a údržbu uvnitř jednotky,
- prázdné měsíce mezi nájemci.
Nájemce platí: elektřinu a vodu od DEWA, spotřebu dálkového chlazení, registraci smlouvy Ejari a bytový poplatek dubajské obci. Vládní portál u.ae u něj uvádí sazbu 5 % ročního nájmu a připočítává se k měsíčním účtům za elektřinu a vodu. Tentýž portál zmiňuje, že makléř si může účtovat provizi až 5 % z nájmu, kterou hradí nájemce, když si makléře přivede sám. U dálkového chlazení pozor na fixní složku účtu, která se platí i při nulové spotřebě: kdo ji nese, musí být napsané ve smlouvě, jak vysvětlujeme v přehledu cen nájmů.
U servisních poplatků to není jen zvyklost. Centrum pro řešení nájemních sporů k tomu v lednu 2020 uvedlo, že je hradí vlastník, pokud si strany ve smlouvě nedohodnou jinak, a hlavně že vlastníka jeho odpovědnosti nezbaví ani to, když je ve smlouvě přehodí na nájemce a ten je nezaplatí. Ve výpočtu s nimi proto počítejte vždycky.
Totéž centrum v únoru 2020 uvedlo, že při obnově nájemní smlouvy se provize účtovat nemá. Jeho předseda ale zároveň přiznal, že jasné ustanovení v zákoně chybí a doplnit ho má až nový nájemní zákon. Berte to tedy jako výklad úřadu, ne jako paragraf, o který se dá opřít.
Modelový výpočet: jednoložnicový byt v JVC
U bytu s ročním nájmem 79 000 AED (≈ 449 000 Kč*) a kupní cenou 1 146 000 AED (≈ 6 520 000 Kč*) vychází čistý výnos na 4,10 % v roce, kdy se hledá nájemce, a 5,24 % v roce, kdy nájemce zůstává. Hrubý výnos je přitom 6,89 %.
Plochu bytu odvozujeme ze stejného reportu: při ceně 1 470 AED za čtvereční stopu odpovídá cena 1 146 000 AED zhruba 780 čtverečním stopám. Servisní poplatky počítáme sazbou 15 AED za čtvereční stopu, tedy prostřední ze tří sazeb, se kterými dál počítáme, a správu sazbou 7 %, tedy uprostřed obvyklého tržního rozpětí 5 až 8 %. Obojí jsou naše předpoklady, ne změřené hodnoty, a níž ukazujeme, jak moc s výsledkem hýbou.
| Položka | Rok s hledáním nájemce | Rok, kdy nájemce zůstává |
|---|---|---|
| Servisní poplatky, 15 AED za čtvereční stopu | 11 694 AED ≈ 66 500 Kč | 11 694 AED ≈ 66 500 Kč |
| Správa, 7 % z nájmu | 5 530 AED ≈ 31 400 Kč | 5 530 AED ≈ 31 400 Kč |
| Zprostředkování nájemce, jeden měsíční nájem | 6 583 AED ≈ 37 400 Kč | neplatí se |
| Registrace Ejari | 178 AED ≈ 1 010 Kč | 178 AED ≈ 1 010 Kč |
| Rezerva na opravy uvnitř bytu | 1 500 AED ≈ 8 530 Kč | 1 500 AED ≈ 8 530 Kč |
| Jeden měsíc bez nájemce | 6 583 AED ≈ 37 400 Kč | neplatí se |
| Náklady celkem | 32 068 AED ≈ 182 000 Kč | 18 902 AED ≈ 107 000 Kč |
| Zbývá majiteli | 46 932 AED ≈ 267 000 Kč | 60 098 AED ≈ 342 000 Kč |
| Čistý výnos | 4,10 % | 5,24 % |
Z hrubých 6,89 % tedy zbude 5,24 % v klidném roce a 4,10 % v roce, kdy se mění nájemce. V roce s hledáním nájemce spolknou náklady 41 % ročního nájmu, v klidném roce 24 %. Prakticky to znamená, že každá výměna nájemce stojí víc než jeden procentní bod výnosu. Stabilní nájemce je proto cennější než o pár tisíc dirhamů vyšší nájem, který vydrží rok. Kolik přesně stojí správa a co za ni majitel dostane, rozebíráme v textu o správě nemovitosti v Dubaji na dálku.
Kolik z výnosu ukrojí servisní poplatky a jak si je ověřit?
Servisní poplatky jsou největší a zároveň nejhůř odhadnutelná položka. U našeho modelového bytu posunou čistý výnos v ustáleném roce mezi 4,77 % a 5,58 % podle toho, jakou sazbu má konkrétní budova.
- při 10 AED za čtvereční stopu: 7 796 AED (≈ 44 300 Kč*) ročně, čistý výnos 5,58 %,
- při 15 AED za čtvereční stopu: 11 694 AED (≈ 66 500 Kč*) ročně, čistý výnos 5,24 %,
- při 22 AED za čtvereční stopu: 17 151 AED (≈ 97 500 Kč*) ročně, čistý výnos 4,77 %.
Rozdíl mezi dvěma sousedními věžemi tak může být větší než rozdíl mezi dvěma lokalitami. Veřejné přehledy sazeb si u jedné čtvrti běžně odporují, protože každý počítá s jiným vzorkem budov, a průměr za čtvrť tak o konkrétním domě neřekne nic. Jediné číslo, které pro vaši jednotku platí, je sazba schválená regulátorem RERA pro váš projekt.
Ověřit si ji můžete sami z Česka. Dubai Land Department provozuje index servisních poplatků, kde stačí zadat název projektu, typ využití a rok. Totéž najdete v aplikaci Dubai REST v sekci Services. Dělejte to před koupí, ne po ní. Sazba se u téhož projektu rok od roku mění a je to jediný náklad, který dokáže zajímavou nabídku proměnit v průměrnou.
Proč se do výnosu počítá i to, co jste zaplatili při koupi?
Protože do bytu nevložíte kupní cenu, ale kupní cenu plus poplatky. U našeho modelového bytu to samo o sobě sníží hrubý výnos z 6,89 % na 6,60 %, ještě než dojde na první opravu.
Dubai Land Department na stránce registrace prodeje nemovitosti uvádí poplatek 2 % z prodejní hodnoty pro prodávajícího a 2 % pro kupujícího, k tomu 250 AED (≈ 1 420 Kč*) za vydání listu vlastnictví. Poplatek servisního partnera je 4 000 AED plus DPH, tedy 4 200 AED (≈ 23 900 Kč*), u transakcí od 500 000 AED (≈ 2 840 000 Kč*) výš. V dubajské praxi se navíc obvykle celá čtyři procenta sjednávají na kupujícího, pokud si strany nedohodnou jinak, takže u bytu za 1 146 000 AED jde o 45 840 AED (≈ 261 000 Kč*).
Celkový vstup tak vychází zhruba na 1 196 000 AED (≈ 6 800 000 Kč*). Je to rozdíl, který se v inzerovaných výnosech nikdy neobjeví, protože každý zprostředkovatel počítá z kupní ceny.
Je krátkodobý pronájem v Dubaji výnosnější než roční smlouva?
Na hrubém výnosu obvykle ano, na čistém to rozhoduje obsazenost. Index First Class Property Management za druhé čtvrtletí 2026 uvádí u srovnatelných jednoložnicových bytů hrubý výnos 7,2 % v krátkodobém režimu proti 5,2 % u ročních smluv.
Dvě procenta navíc ale nejsou zadarmo. U krátkodobého ubytování si sazbu správy nikdo nepočítá z nájmu, ale z hrubých tržeb, a pohybuje se mezi 15 a 25 %. K tomu majitel platí elektřinu, vodu, chlazení, internet, úklidy mezi pobyty, praní a doplňování vybavení, tedy všechno, co u roční smlouvy nese nájemce. A hlavně nese riziko prázdných nocí.
Právě obsazenost je celý rozdíl. Tentýž index uvádí za druhé čtvrtletí 2026 obsazenost 59 % v Downtownu a 66 % v Dubai Creek Harbour, kdežto profesionálně spravovaná portfolia hlásila 87 %. V portfoliu, které spravujeme, vyšla srpnová obsazenost na 77,45 % při průměrné sazbě 208,51 AED (≈ 1 190 Kč*) za noc, jak ukazuje náš měsíční přehled za srpen 2026. Jeden letní měsíc se ale na rok přepočítávat nedá, srpen je v Dubaji sezonně nejslabší. Poctivé srovnání obou režimů dá až celý rok dat, a proto ta čísla zveřejňujeme každý měsíc.
Podrobné srovnání obou režimů máme v textu o krátkodobých a dlouhodobých pronájmech. Konkrétní jednotky, se kterými pracujeme, si můžete prohlédnout třeba u jednoložnicového bytu v JVC nebo v Dubai Marina.
Proč čistý výnos v Dubaji letos klesá, i když nic nezdražilo?
Protože se rozevírají nůžky mezi cenami a nájmy. Index REIDIN za červen 2026 uvádí u dubajských prodejních cen meziroční růst o 1,86 %, kdežto nájemní index meziročně klesl o 2,55 %. Když čitatel klesá a jmenovatel roste, výnos jde dolů i bez jediného nového nákladu.
Pro majitele z toho plyne praktický závěr. Na výnos letos nejvíc působí věci, které má ve svých rukou: rychlost obsazení, výše servisních poplatků v konkrétní budově a to, jestli nájemce zůstane. Vývoj trhu sledujeme v přehledu dubajského realitního trhu 2026, aktuální hladinu nájmů podle lokalit v cenách nájmů v Dubaji.
Ještě jedna poznámka, aby nedošlo k omylu. Všechna čísla v tomhle článku jsou tržní, ne náš ceník. Nájmy i ceny jsou průměry inzerovaných hodnot z veřejného reportu, ne částky z registrovaných smluv, a ty dvě věci se běžně liší. Sazby správy popisují, co si účtuje dubajský trh. Naši cenu domlouváme vždy na konkrétní jednotce.
Co s tím může majitel udělat
Pokud už v Dubaji byt máte, spočítejte si čistý výnos podle tabulky výš se sazbou servisních poplatků z indexu DLD pro vaši budovu. Když vám vyjde výrazně pod pásmo 4,8 až 5,6 %, hledejte příčinu v obsazenosti nebo v poplatcích, ne v nájmu. Podívejte se, co za vás převezme naše správa: sháníme nájemce, řešíme Ejari, inkaso i opravy a vy dostáváte jedno vyúčtování. Spočítáme vám i to, jestli se vaší jednotce víc vyplatí roční smlouva, nebo ubytování za noc.
Pokud teprve vybíráte, ptejte se prodávajícího na sazbu servisních poplatků dřív než na výnos, a nechte si ji doložit z indexu DLD. Prohlédněte si aktuální nabídku projektů v Dubaji, u každé jednotky vám k inzerovanému výnosu dopočítáme i ten čistý. Kdo chce vidět celý provoz naživo, najde jednotky k pronájmu v naší nabídce prázdninových apartmánů a rozbor režimu na stránce pronájem bytu v Dubaji.
Nejčastější dotazy
Jaký je rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem z pronájmu?
Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou. Čistý výnos je totéž po odečtení nákladů majitele, tedy servisních poplatků, správy, oprav a prázdných měsíců. V Dubaji je rozdíl mezi nimi zhruba čtvrtina až dvě pětiny hrubého čísla. Inzeráty i tržní reporty uvádějí hrubý výnos.
Jaký je hrubý výnos z pronájmu v Dubaji v roce 2026?
U bytů se pohybuje zhruba od 4,8 % do 8,1 % podle lokality a velikosti. Nejvyšší mají garsonky v dostupných čtvrtích, například 8,10 % v Arjanu, nejnižší velké byty v prémiových adresách, například 4,84 % u třípokojového bytu v Downtownu. Vypočteno z reportů Bayut za první pololetí 2026.
Kolik z výnosu ukrojí servisní poplatky?
U jednoložnicového bytu v JVC o ploše 780 čtverečních stop stojí servisní poplatky 7 800 až 17 200 AED (≈ 44 300 až 97 800 Kč*) ročně podle sazby budovy. Čistý výnos se tím posune mezi 5,58 % a 4,77 %, tedy o víc než tři čtvrtiny procentního bodu. Sazbu pro konkrétní projekt vrací index servisních poplatků Dubai Land Department.
Platí v Dubaji servisní poplatky majitel, nebo nájemce?
Majitel. Centrum pro řešení nájemních sporů uvedlo, že je hradí vlastník, pokud si strany ve smlouvě nedohodnou jinak, a že vlastníka odpovědnosti nezbaví ani přehození na nájemce, který je nezaplatí. Nájemce naproti tomu platí elektřinu a vodu od DEWA, spotřebu chlazení a bytový poplatek obci ve výši 5 % ročního nájmu.
Je krátkodobý pronájem v Dubaji výnosnější než roční smlouva?
Na hrubém výnosu obvykle ano, index First Class Property Management uvádí za druhé čtvrtletí 2026 u srovnatelných jednoložnicových bytů 7,2 % proti 5,2 %. O čistém výsledku ale rozhoduje obsazenost a náklady na provoz. U krátkodobého režimu platí energie, chlazení, úklidy a vyšší sazbu správy majitel.
Proč čistý výnos v Dubaji v roce 2026 klesá?
Protože se prodejní ceny a nájmy rozcházejí. Index REIDIN za červen 2026 uvádí u dubajských prodejních cen meziroční růst o 1,86 %, zatímco nájemní index meziročně klesl o 2,55 %. Výnos tak klesá i bez nového nákladu. Nejvíc s ním letos hýbe obsazenost a sazba servisních poplatků v konkrétní budově.
* Ceny uvádíme v dirhamech (AED), protože v nich dubajský trh obchoduje. Koruny jsou orientační přepočet kurzem České národní banky pro září 2026: 1 AED = 5,685 Kč. Kurz platí celý měsíc a dirham je pevně navázaný na dolar. Kolik zaplatíte doopravdy, určí kurz vaší banky v den platby.
